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萬(wàn)科旗下物業(yè)管理服務(wù)商萬(wàn)物云港交所掛牌在即。

9月16日，根據(jù)萬(wàn)物云為公開(kāi)發(fā)行針對(duì)香港市場(chǎng)的專(zhuān)場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)信息，萬(wàn)物云已完成招股書(shū)注冊(cè)，股份代號(hào)：02602.HK，預(yù)計(jì)于下周一（9月19日）開(kāi)始正式IPO路演。

據(jù)萬(wàn)物云披露的信息，此次發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)8億-9億美元，將成為2022年至今港股市場(chǎng)規(guī)模最大的首次公開(kāi)發(fā)行。

此次IPO吸引的基石投資人包括淡馬錫、瑞銀資管、中國(guó)城通控股以及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、潤(rùn)暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。萬(wàn)物云預(yù)計(jì)在本月內(nèi)完成上市。

萬(wàn)物云官網(wǎng)顯示，萬(wàn)物云前身為萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”）。作為物業(yè)管理服務(wù)提供商，萬(wàn)物云的業(yè)務(wù)模式主要分為三大業(yè)務(wù)板塊：社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)；商企和城市空間綜合服務(wù)；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

萬(wàn)科于2021年11月5日正式公告，擬分拆萬(wàn)物云在港交所發(fā)行境外上市外資股（H股）股票并上市。今年4月1日，港交所網(wǎng)站顯示，萬(wàn)物云向港交所正式遞交上市申請(qǐng)。今年7月，關(guān)于分拆萬(wàn)物云境外上市的申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。9月1日，萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云境外上市通過(guò)港交所聆訊。

今年上半年實(shí)現(xiàn)收入143.5億元

據(jù)港交所官網(wǎng)披露的萬(wàn)物云聆訊后資料集，萬(wàn)物云的收入由2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.45億元，并進(jìn)一步增加30.6%至2021年的237.04億元。

今年上半年，萬(wàn)科半年報(bào)顯示，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，同比增長(zhǎng)34.8%，商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長(zhǎng)39.7%。

截至2022年6月30日，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)方面，萬(wàn)物云的合約建筑面積約9.3億平方米，簽約管理的物業(yè)數(shù)目為4096個(gè)；在管建筑面積約7億平方米，在管物業(yè)數(shù)目為3035個(gè)。商企和城市空間服務(wù)方面，截至2022年6月30日，其總合約建筑面積約1.6億平方米，簽約管理的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)1929個(gè)，而在管建筑面積約1.4億平方米，在管項(xiàng)目數(shù)目達(dá)1706個(gè)。

聆訊后資料集顯示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三個(gè)月，萬(wàn)物云的毛利分別為24.68億元、33.65億元、40.2億元，以及6.99億元、9.9億元。毛利的增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)相一致。

于2019年、2020年及2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三個(gè)月，萬(wàn)物云的毛利率分別為14.7%及14.5%。

流動(dòng)負(fù)債凈額由截至2021年12月31日的25.73億元減至截至2022年7月31日的18.36億元。

股權(quán)方面，截至最后實(shí)際可行日期，萬(wàn)科企業(yè)及其各全資附屬公司擁有權(quán)益并有權(quán)行使本公司合共約62.89%的投票權(quán)，為萬(wàn)物云控股股東。

萬(wàn)物云招股書(shū)顯示，萬(wàn)物云計(jì)劃將此次IPO募集資金主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)“萬(wàn)物云街道”模式。部分資金會(huì)用于AIoT和BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)，收購(gòu)增值服務(wù)和上下游服務(wù)商，及吸納與培養(yǎng)人才。

未來(lái)三至五年落地?cái)?shù)百個(gè)“蝶城”項(xiàng)目

相較傳統(tǒng)物企模式，萬(wàn)物云的街道戰(zhàn)略正在快速推進(jìn)中。

據(jù)了解，“蝶城”是萬(wàn)物云全新的街道戰(zhàn)略，為突破傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸，萬(wàn)物云在城市區(qū)域內(nèi)畫(huà)出一個(gè)服務(wù)者20-30分鐘可達(dá)或半徑3公里的服務(wù)圈，通過(guò)在這個(gè)服務(wù)圈中鋪設(shè)大量基礎(chǔ)設(shè)施（包括數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、設(shè)備與任務(wù)調(diào)度平臺(tái)）后，建立一個(gè)高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

也就是說(shuō)，蝶城突破了社區(qū)圍墻的限制，將服務(wù)范圍從一個(gè)小區(qū)擴(kuò)大到一個(gè)街道。這樣一來(lái)，維修員、安全巡邏員等服務(wù)者可以多項(xiàng)目流轉(zhuǎn)；設(shè)備也可以實(shí)現(xiàn)跨項(xiàng)目共享，從而打開(kāi)了小區(qū)、商企、城市空間服務(wù)的邊界。

“蝶城”模式也被萬(wàn)物云認(rèn)為是可推廣、可復(fù)制的。

據(jù)萬(wàn)物云首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰介紹，“今年，萬(wàn)物云在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個(gè)區(qū)域，作為首批構(gòu)建蝶城的試點(diǎn)?！?/p>

按照萬(wàn)物云的目標(biāo)，未來(lái)3至5年，萬(wàn)物云將力爭(zhēng)在全國(guó)范圍內(nèi)落地?cái)?shù)百個(gè)“蝶城”項(xiàng)目。

物管股股價(jià)短期或受壓

值得一提的是，萬(wàn)物云選擇上市的時(shí)點(diǎn)并非物業(yè)管理股估值高潮期。

對(duì)此，在今年8月31日萬(wàn)科召開(kāi)的2022年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，有投資者提出“如何看待萬(wàn)物云上市時(shí)點(diǎn)以及估值是否會(huì)跟預(yù)期有所差異”的問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭回應(yīng)稱，確實(shí)去年物業(yè)市場(chǎng)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在，但對(duì)萬(wàn)科而言，推進(jìn)業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場(chǎng)的市值窗口作為考慮因素。萬(wàn)物云無(wú)論在哪個(gè)時(shí)點(diǎn)上市對(duì)它而言都是一個(gè)新的起點(diǎn)，不是終點(diǎn)，“我們并不追求在行業(yè)估值頂點(diǎn)去上市，我們希望萬(wàn)物云能夠得到市場(chǎng)的理性估值。萬(wàn)物云具體的上市時(shí)間表，我們也會(huì)按時(shí)公告”。

同時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮補(bǔ)充回應(yīng)稱，萬(wàn)科分拆物業(yè)上市，不是“賣(mài)豬仔”，通過(guò)好的價(jià)錢(qián)把它賣(mài)掉，是想讓它通過(guò)上市有更好的發(fā)展空間，所以短期市場(chǎng)的估值萬(wàn)科不是最在意的，更關(guān)心的是通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)獲得更多的力量，支持它進(jìn)一步發(fā)展。

另外，按照摩根士丹利9月15日發(fā)表的研究報(bào)告，物管股上半年業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，國(guó)企背景的物管股呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而私企的物管股則表現(xiàn)疲軟。

摩根士丹利指出，物管股目前正處于歷史低谷，明年預(yù)測(cè)市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年復(fù)合增長(zhǎng)率為16%。

摩根士丹利認(rèn)為，物管股的股價(jià)短期內(nèi)可能會(huì)繼續(xù)受壓，因?yàn)橛栽谡{(diào)整中，住房市場(chǎng)下行的連帶影響仍是需要關(guān)注的關(guān)鍵因素。但長(zhǎng)期仍看好物管行業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)模式的防守性未改變，相信在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定后，仍能實(shí)現(xiàn)良好的增長(zhǎng)，偏好國(guó)企背景的物管股。