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2023-01-31
萬科物業(yè)上市首日破發(fā)，物業(yè)的科技概念已不在？
更新時間：2022-09-30 00:39:47作者：智慧百科
文｜李逗
編｜孫春芳
經(jīng)過5個多月的ipo審核后，備受資本市場關(guān)注的萬物云，終于邁出了上市的關(guān)鍵一“腳”。
2022年9月29日，萬科集團(tuán)拆分的萬物云正式在港交所上市，發(fā)售價定為每股發(fā)售股份49.35港元。不過，由于萬物云上市時，恰逢物管股低迷時期，在港公開發(fā)售情況并不如人意。開盤當(dāng)日，萬物云股價破發(fā)。
截至當(dāng)日收盤，萬物云股價報47.6港元/股，跌幅6.79%，總市值為536.88億港元。至此，上市物企總市值排名前三的分別是華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務(wù)。
脫胎于萬科集團(tuán)的萬物云，一直備受行業(yè)關(guān)注。早在上市前幾年，關(guān)于萬物云上市“能值多少錢”的問題，曾引發(fā)行業(yè)多翻討論。當(dāng)時的物業(yè)行業(yè)，還處于資本市場上的風(fēng)口，物企平均市盈率從2018年的20-25倍抬升至2020年的45-50倍。
不過，由于萬科對萬物云的定位不僅僅是“單純的物業(yè)管理公司”，萬科董事會主席郁亮曾多次強(qiáng)調(diào)，萬物云不會以物業(yè)公司的概念上市，有關(guān)上市的進(jìn)度也一推再推。
如今， 相比2020年、2021年的物業(yè)上市熱潮，如今，物業(yè)行業(yè)的估值已經(jīng)逐漸回落。萬物云的估值也較早起的千億市值跌去了近一半。不過就募資金額而言，萬物云依然是今年規(guī)模最大、最受關(guān)注的一家上市物企，在港股市場慘淡的背景下，成為了今年港股最大IPO企業(yè)。
上市首日即破發(fā)，估值縮水近半
上市關(guān)鍵時刻，兩名萬科集團(tuán)高層們相繼為其發(fā)言。郁亮說，“今天對萬物云而言，是一個全新的起點”；上市的那一刻，萬物云董事長朱保全，上市前夕他甚至在朋友圈發(fā)文，“差市場結(jié)交真朋友”。
對于萬物云的破發(fā)，郁亮早已做好心理準(zhǔn)備。在今天上午舉行的萬物云上市儀式中，他還回憶起了20多年前，萬科股價發(fā)行時遇到的波折，“1993年萬科發(fā)行B股，正好碰上市場最高點，七年之后B股股價才回到當(dāng)初的發(fā)行價，一大批投資者被套其中。那七年的壓力和煎熬，讓萬科記憶深刻。因此，萬科并不在意上市時點的估值高低，更在意未來的長期表現(xiàn)?！?/p>
談起市值高低，郁亮顯得很淡定。不過，在三四年前，郁亮對于萬科物業(yè)的市值也是明確提出過千億要求的。郁亮在2018年表示，萬科物業(yè)具備千億級的市值后才會考慮上市。
2021年底，萬物云當(dāng)時的估值，就曾達(dá)到過這一目標(biāo)。當(dāng)時，在2021年底萬物云提出上市計劃的時候，彼時資本市場給其定下的股價為99.8元/股，按上市前總股本10.5億股計算，萬物云當(dāng)時估值應(yīng)為1047億元。
時間不過多走了9個月，萬物云的市值已經(jīng)縮水了近一半，跌倒了500億港元的水平。萬物云的上市，沒有趕上物業(yè)上市最熱鬧時的紅利期，反而在物業(yè)市場下行時才啟動上市。
進(jìn)入2022年以來，去年備受資本市場追捧的物企，今年又都受到了資本的冷落。中物研協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，59家上市物企的平均市盈率首次跌破10倍，僅剩8倍。摩根士丹利9月15日發(fā)表的研究報告指出，物管股的股價短期內(nèi)可能會繼續(xù)受壓，預(yù)測明年市盈率為7.9倍。
為了應(yīng)對這一挑戰(zhàn)，上市之前，萬物云此前特意將招股比例從行業(yè)普遍的25%下調(diào)至10%。萬物云計劃全球發(fā)售的股份數(shù)目為1.17億股，僅占萬物云總發(fā)行股本的10%。
不僅如此，在發(fā)售比例中，香港和國際的發(fā)售比例分別為1：9，即在港發(fā)售股份數(shù)目為0.12億股，而國際發(fā)售1.05億股，相比之下，萬物云給到香港的發(fā)售比例很低，不過仍然出現(xiàn)了認(rèn)購不足的情況。公告顯示，萬物云總共接獲4681份香港地區(qū)提出的有效申請，總共認(rèn)購953.13萬股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于在港公開發(fā)售認(rèn)購比例僅有0.82倍。
不過，相比香港的投資者們，國際的投資者顯得積極多了。在引入基石投資人階段，萬物云即受到了7名基石投資者的支持，合共認(rèn)購2.8億美元的發(fā)售股份，不僅基石投資者數(shù)量及認(rèn)購數(shù)較大多上市物企更多，投資者背景也引人關(guān)注，例如淡馬錫、中國誠通、中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、UBS等都是國內(nèi)外知名投資人。
截至9月29日收盤，港股物業(yè)板塊市值前三分別為華潤萬象生活、萬物云以及碧桂園服務(wù)，總市值分別為673.34億元、535.88億元、391.96億元。
主打的科技屬性有多強(qiáng)？
雖然估值沒有達(dá)到預(yù)期，但萬物云的規(guī)模上已然穩(wěn)坐物管行業(yè)的第二座次。
招股書顯示，截至2022年6月30日，萬物云在管面積達(dá)約8.4億平方米，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)在管建筑面積約7億平方米，商企和城市空間服務(wù)在管建筑面積約1.4億平方米。這一在管面積，僅次于碧桂園服務(wù)的8.432億平方米。
營收方面，招股書顯示，過去三年，萬物云實現(xiàn)凈利潤 42.7 億元，累計派息高達(dá) 41 億元，僅 2021 年就分紅了 35.37 億元。截至 2021 年底，萬物云賬上現(xiàn)金有 64.31 億元。
不過，這些都不足以支撐萬物云估值的想象空間。對于萬物云的業(yè)務(wù)發(fā)展，郁亮的目標(biāo)更多寄托在了自身的科技屬性。郁亮曾在公開場合多次表示，萬科物業(yè)一定要區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司，被認(rèn)可為服務(wù)商的時候，才有價值，才能得到市場的認(rèn)可，才會考慮上市。
如今，姍姍來遲的萬物云終于成功上市，但這是否意味著，萬物云真的已經(jīng)區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)公司？
自 2015 年開始，萬物云不斷加碼科技，通過 AIoT 系統(tǒng)和 BPaaS 解決方案能力，對傳統(tǒng)的服務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化的運(yùn)營。不過，隨著物企的資本浪潮涌來，主打“科技牌”，已經(jīng)成為各大頭部物企的標(biāo)配，萬物云的“科技牌”能否是否真的具備差異化優(yōu)勢？
數(shù)據(jù)顯示，萬物云持續(xù)科技投入，2019-2021年，萬物云研發(fā)投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元。但從萬科披露的數(shù)據(jù)來看，目前以“AIoT 系統(tǒng)和 BPaaS 解決方案”獲取的收入部分，僅占萬物云收入的8.1%。
公開信息顯示，2022 年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入 143.5 億元；其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入 80.8 億元，占比 56.3%，商企和城市空間綜合服務(wù)收入 51.1 億元，占比 35.6%；AIoT 及 BPaaS 解決方案服務(wù)收入 11.6 億元，占比達(dá)到 8.1%。
而從資本市場上給予的市盈率來看，也沒有給到高科技企業(yè)的估值。從市盈率來看，截至發(fā)稿時間，萬物云靜態(tài)市盈率約為26.32倍，并沒有超過華潤萬象生活31.92倍。另據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，港股物企整體市盈率約在12倍左右，僅有華潤萬象生活的市盈率超過30倍，緊接其后的綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)的市盈率分別為24倍、21倍、20倍。
為了打通資本市場的想象空間，萬物云推出了獨(dú)有的 " 蝶城 " 戰(zhàn)略，試圖打通社區(qū)、商企和城市服務(wù)的邊界，用科技屬性為物業(yè)賦能。據(jù)萬物云首席科學(xué)家丁險峰介紹，" 今年，萬物云在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了 14 個區(qū)域，作為首批構(gòu)建蝶城的試點。" 按照規(guī)劃，未來 3 至 5 年，其將力爭在全國范圍內(nèi)落地數(shù)百個 " 蝶城 " 項目。
朱保全在萬物云上市當(dāng)天，也發(fā)文稱，“此次IPO融資，萬物云將把其中大部分資金用于蝶城戰(zhàn)略中智慧物業(yè)建設(shè)，以回饋客戶?！辈贿^，目前來看，萬物云推出的" 蝶城 " 能否真正跑通商業(yè)模型，仍然有待時間驗證。
上市當(dāng)日，萬科集團(tuán)發(fā)文稱，萬物云實現(xiàn)了“不以傳統(tǒng)物業(yè)公司上市”的目標(biāo)。不過，想從物管股真正的走向高科技含量更高的科技股，萬物云的挑戰(zhàn)才剛剛開始。