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南方財經(jīng)全媒體 資訊通研究員彭卓 綜合報道

9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會29日發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。機構(gòu)統(tǒng)計，國家統(tǒng)計局跟蹤商品住宅銷售價格的70個大中城市中，有23個城市符合規(guī)定條件。

9月30日A股開盤，房地產(chǎn)板塊拉升，南財金融終端數(shù)據(jù)顯示，截至A股早盤收盤，房地產(chǎn)開發(fā)主題上漲1.33%，成分股中，上漲97家，下跌25家，天房發(fā)展、華聯(lián)控股、天?；?、福星股份漲幅居前。

圖片來源：南財金融終端

政策廣度和力度升級，促進剛需購房需求

浙商證券表示，截止7月底大部分二線城市首套利率下限為4.25%，較5年LPR-20BP下限還有下降的空間。降低首套房貸利率下限甚至是取消，對呵護和刺激剛需是重要利好，降低了首套購置的購房成本。此次要求6-8月商品住宅銷售價格環(huán)比同比均連續(xù)下降的城市才可實行此政策。70大中城6-8月房價環(huán)比和同比均下行的城市約有23個，70大中城市以外符合條件的城市數(shù)量更多。本次政策雖然仍是以因城施策的方式由各地分階段放松，但房貸利率下限標準整體下調(diào)，對需求刺激力度較年內(nèi)其他政策力度更強。

圖片來源：浙商證券

中信證券認為，本輪政策力度較大，即允許相關(guān)城市首套房按揭貸款利率定價下限從4.1%（即LPR下浮20個BP）進一步下降到金融機構(gòu)能夠承受的最低水平。預計部分區(qū)域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個BP。預計對于適用區(qū)域而言，此次政策的力度略大于調(diào)降LPR或降低按揭利率下限20個BP。規(guī)定政策有效期到2022年底，可以在工具箱中保留更多政策選項，又可以促進剛需購房需求在四季度盡快釋放。

四季度全國商品房銷售額同比降幅有望收窄

中信證券預計，由于按揭貸款利率的差異化下行，各地因城施策，逐漸松綁需求限制政策，預計四季度商品房銷售將呈現(xiàn)穩(wěn)步弱復蘇的態(tài)勢。2022年9月份前28天，經(jīng)統(tǒng)計重點樣本城市新房銷售套數(shù)同比降低11.6%，二手銷售網(wǎng)簽套數(shù)同比增長20.7%。到2022年四季度，隨著去化加快，推貨增加和基數(shù)走低，預計2022年9-12月全國商品房銷售額同比下降2.3%，推動2022全年商品房銷售額同比下降幅度收窄到19.0%。

投資建議：政策刺激需求收獲短期利好，長期供給側(cè)改革趨勢不變看好頭部房企

浙商證券認為，專項貸款紓困房地產(chǎn)項目還未進入實行階段，地方需求對央國企和民企的選擇仍然界限清晰。此次地方房貸利率下調(diào)，短期對需求的刺激會優(yōu)先利好部分房企9-10月推貨去化。供給側(cè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍然利好確定性強的企業(yè)。

中信證券認為，供給側(cè)改革大勢不變，需求側(cè)穩(wěn)定有利于融資通暢的企業(yè)。拿地銷售比的差異源于融資渠道通暢與否的差異，大企業(yè)未來市場份額和盈利能力將可能出現(xiàn)較大分化。按揭貸款利率的結(jié)構(gòu)性下行，進一步驗證了主要城市房價平穩(wěn)的概率大，需求側(cè)穩(wěn)定有利于融資暢通企業(yè)的基本面。

機構(gòu)推薦個股

（報告來源：中信證券、浙商證券、開源證券；本文信息不構(gòu)成任何投資建議，刊載內(nèi)容來自持牌證券機構(gòu)，不代表平臺觀點，請投資人獨立判斷和決策。）