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2022年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局。對(duì)于相當(dāng)一部分企業(yè)來(lái)講，這是極其艱難的一年?！吧妗背蔀樨灤┤甑闹餍伞７康禺a(chǎn)企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品交付、庫(kù)存去化等方面都面臨巨大挑戰(zhàn)。

市場(chǎng)面臨分化重整，百?gòu)?qiáng)企業(yè)陣營(yíng)被重置。為了應(yīng)對(duì)這一系列的市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略頂層設(shè)計(jì)、業(yè)務(wù)策略定位、組織形態(tài)演變等方面，也進(jìn)行了大幅度、深入且系統(tǒng)性的盤整。

12月28日，由可研智庫(kù)主辦，億翰智庫(kù)聯(lián)合主辦的“精簡(jiǎn)組織 煥新時(shí)代”《2022中國(guó)地產(chǎn)業(yè)組織管理峰會(huì)暨中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)（第三屆）CHO聯(lián)席會(huì)》成功召開(kāi)。

此次會(huì)議，發(fā)布了《2022中國(guó)地產(chǎn)組織力、雇主影響力研究報(bào)告》、《2022中國(guó)物業(yè)組織力、雇主影響力研究報(bào)告》。同時(shí)發(fā)布：中國(guó)房地產(chǎn)“組織力百?gòu)?qiáng)評(píng)價(jià)成果”、“最佳雇主評(píng)價(jià)成果”；中國(guó)物業(yè)“組織力五十強(qiáng)評(píng)價(jià)成果”、“最佳雇主評(píng)價(jià)成果”。

變革與新生

賈春暉表示，2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，商品房銷售額達(dá)18.2萬(wàn)億元，銷售面積超過(guò)15億平米。行業(yè)規(guī)模已經(jīng)筑頂，利潤(rùn)持續(xù)下降，截至2022年10月，全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)10.9萬(wàn)億元，全國(guó)累計(jì)商品房銷售面積僅為11.1億平米。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨巨大的分化態(tài)勢(shì)，可謂“冰火兩重天”，從市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)能看出：一線及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定且仍有提升空間，三四線城市市場(chǎng)異常冷淡，且持續(xù)走低。頭部央國(guó)資企業(yè)在高能級(jí)城市進(jìn)一步布局及深耕。在市場(chǎng)成交端，只有高能級(jí)城市的中高端產(chǎn)品能夠保持穩(wěn)定發(fā)力狀態(tài)。

同時(shí)，2022年也是”國(guó)企改革三年行動(dòng)“的收官之年。這意味著，央國(guó)資企業(yè)在下一個(gè)周期中，將順應(yīng)國(guó)家對(duì)人民住房改善性需求的支持導(dǎo)向，以更好的狀態(tài)面向市場(chǎng)。賈春暉進(jìn)一步補(bǔ)充，對(duì)于一批曾經(jīng)的高杠桿企業(yè)，他們?cè)?022年經(jīng)歷了滔天巨浪一般的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

截至2022年底，這批企業(yè)中的絕大多數(shù)，尚未迎來(lái)解決方案，許多企業(yè)甚至仍深陷泥潭。伴隨著”三箭齊發(fā)“政策的出臺(tái)及實(shí)施，對(duì)于部分穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)型的房企，國(guó)家給予政策支持，幫助其完成”保交樓”任務(wù)。如果企業(yè)能搭上“混合所有制改革”列車，除了自身要做更多自救努力外，也無(wú)疑將是同行中的幸運(yùn)兒。

提質(zhì)增效 組織效能各指標(biāo)全面下滑 降幅超20%

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)變化，賈春暉進(jìn)行了詳細(xì)介紹：2021年不僅是地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模筑頂?shù)囊荒?。組織效能各項(xiàng)指標(biāo)，基本也在2020、2021年之間進(jìn)入峰值周期。

根據(jù)可研智庫(kù)研究統(tǒng)計(jì)，2020年百?gòu)?qiáng)房企元均效能、費(fèi)均效能各指標(biāo)達(dá)到近5年歷史最高；2021年百?gòu)?qiáng)房企人均效能、城均效能各指標(biāo)達(dá)到近5年峰值水平。

2022年受市場(chǎng)調(diào)整影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)不同程度下滑，以銷售面積為例，降幅接近60%，而員工人數(shù)、企業(yè)總?cè)斯こ杀镜裙芾硪蛩氐恼{(diào)整幅度分別為28.88%和41.32%?？裳兄菐?kù)認(rèn)為：管理因子調(diào)整幅度追趕不上業(yè)績(jī)因子下降幅度，是組織效能各指標(biāo)明顯變化的主要原因。

2022年，由于市場(chǎng)調(diào)整與管理優(yōu)化的相互作用。以人均效能、元均效能為代表的組織效能指標(biāo)體系呈現(xiàn)出20%以上的降幅。以人均效能50分位值為例，人均銷售額（權(quán)益口徑）降幅最低，約為14.29%，人均銷售面積降幅最大，達(dá)到42.85%；費(fèi)均效能各指標(biāo)降幅明顯，費(fèi)均銷售額（全口徑）50分位值與2021年相比降幅超過(guò)25%；

受市場(chǎng)業(yè)績(jī)下滑與城市布局收縮雙重因素影響，城均效能各指標(biāo)50分位值降幅超過(guò)15%。

精簡(jiǎn)組織 承接戰(zhàn)略、賦能業(yè)務(wù)

賈春暉認(rèn)為：隨著2020-2022年行業(yè)三年組織盤整周期結(jié)束，從2023年開(kāi)始，行業(yè)會(huì)進(jìn)入新的組織調(diào)整周期中，可研智庫(kù)稱之為“精簡(jiǎn)組織”周期。

在這個(gè)周期下，企業(yè)會(huì)圍繞組織架構(gòu)精簡(jiǎn)、職能精簡(jiǎn)、配置精簡(jiǎn)等系統(tǒng)化精簡(jiǎn)，實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標(biāo)?？裳兄菐?kù)提出，目前房企組織架構(gòu)精簡(jiǎn)的3類主要模式，模式一：區(qū)域深耕，打造扁平化組織架構(gòu)通過(guò)區(qū)域整合或裂變進(jìn)一步進(jìn)行區(qū)域深耕，針對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分級(jí)分類治理；強(qiáng)化區(qū)域總的項(xiàng)目集群管理職能，以工程、運(yùn)營(yíng)授權(quán)為主；以項(xiàng)目/項(xiàng)目集群為核心經(jīng)營(yíng)主體；整體架構(gòu)趨于扁平化，弱化或取消區(qū)域平臺(tái)職能管理屬性。

模式二：打造區(qū)域共享中心，強(qiáng)化產(chǎn)品升維強(qiáng)化產(chǎn)品對(duì)戰(zhàn)略承接的重要性，設(shè)置區(qū)域技術(shù)共享平臺(tái)。通過(guò)產(chǎn)品升維、城市升維、成本集約化管理，用腰部組織優(yōu)化承接產(chǎn)品升維戰(zhàn)略，保證集團(tuán)戰(zhàn)略的有效落地。

模式三：推行大部制管理，強(qiáng)化區(qū)域平臺(tái)總部推行大部制改革，提升運(yùn)營(yíng)效率，職能不交叉，管理不重復(fù)。強(qiáng)化區(qū)域平臺(tái)管理職能，進(jìn)一步推動(dòng)集團(tuán)管理標(biāo)準(zhǔn)化，消滅或減少單城市公司，推動(dòng)多城市平臺(tái)整合。

從典型的組織變革模式中不難看出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)組織升級(jí)呈現(xiàn)出以下3個(gè)特征：組織承接戰(zhàn)略：所有的組織策略目標(biāo)是為了承接戰(zhàn)略，賦能業(yè)務(wù)；組織精簡(jiǎn)化：建立大部制管理體系，提高運(yùn)營(yíng)效率，減少內(nèi)耗；組織精簡(jiǎn)體現(xiàn)在集團(tuán)總部與二級(jí)公司的部門職能不交叉，管理不重復(fù)；以項(xiàng)目為核心：以項(xiàng)目/項(xiàng)目集群為企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)主體。

不僅如此，2022年房企權(quán)責(zé)界面的優(yōu)化趨勢(shì)是：管控向上、業(yè)務(wù)下沉，以及配置精簡(jiǎn)。2022年百?gòu)?qiáng)房企（未出險(xiǎn)）整體減員幅度為28.88%。投資拓展、開(kāi)發(fā)報(bào)建、工程管理、設(shè)計(jì)管理等業(yè)務(wù)職能大幅縮減人員比例，投資拓展職能減員比例最高達(dá)到35%以上，融資管理、成本管理等資金運(yùn)作職能人員占比有5%-10%的增加。

物業(yè)管理服務(wù)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)降本增效，業(yè)績(jī)突圍？

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)不同，物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心是以“空間”和“消費(fèi)”為基礎(chǔ)的“專業(yè)服務(wù)”和“存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”問(wèn)題。不得不說(shuō)，在時(shí)代的滾滾洪流中，地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的周期已經(jīng)結(jié)束。

賈春暉表示：截至2021年，物業(yè)管理市場(chǎng)總量已至4100億元，預(yù)計(jì)2022年將突破4500億元。

考慮到運(yùn)營(yíng)服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2022年廣義的物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)規(guī)模萬(wàn)億的大市場(chǎng)。這也意味著，市場(chǎng)將迎來(lái)的，是巨大的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、消費(fèi)服務(wù)專業(yè)化、多元化的空間。

可研智庫(kù)研究顯示，2021年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)人均效能各指標(biāo)較上一年度相比顯著增長(zhǎng)，以人均凈利潤(rùn)50分位值為例，較2020年相比提升5.44%。其他諸如人均在管面積、人均簽約面積等指標(biāo)50分位值也有3%-10%的提升。

除人均效能指標(biāo)提升明顯外，2021年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)元均效能、費(fèi)均效能等各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)較2020年相比都具有不同程度的提升。坪均營(yíng)業(yè)收入增幅最高約為12%，費(fèi)均凈利潤(rùn)提升幅度最低，僅為1.12%。

受物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理水平現(xiàn)狀影響，2021年不同物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)凈利潤(rùn)控制差異較大，表現(xiàn)較好的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)凈利潤(rùn)與人工成本比值為42.26%，即投入1元人工成本可以獲得0.42元的凈利潤(rùn)，而表現(xiàn)較差的企業(yè)只有13.82%，兩者相差3倍有余。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也在不斷調(diào)整自身的戰(zhàn)略定位?？裳兄菐?kù)關(guān)注到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在2021年都制定了較高的業(yè)績(jī)目標(biāo)和快速擴(kuò)張計(jì)劃，目前來(lái)看2021年物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)整體業(yè)績(jī)完成率較好，年初披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)完成達(dá)標(biāo)率超過(guò)85%，業(yè)績(jī)完成率達(dá)到110%。2022年受市場(chǎng)環(huán)境與居民收入變化影響，預(yù)計(jì)物業(yè)費(fèi)收繳率降幅超10%。

賈春暉做出如下總結(jié)：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)不同的是，物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心是以“空間”和“消費(fèi)”為基礎(chǔ)的“專業(yè)服務(wù)”和“存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”問(wèn)題。紅色物業(yè)、服務(wù)專業(yè)化、多種經(jīng)營(yíng)、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，都成為物業(yè)管理行業(yè)核心關(guān)注的問(wèn)題。