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王文華

近日，政策密集出臺(tái)，打破了房地產(chǎn)行業(yè)的冰封時(shí)刻，在冬日里送來了暖陽。

11月23日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從開發(fā)貸款、信托貸款、債券融資等方面全面支持房地產(chǎn)融資。

上述政策正是此前被熱議的“金融16條”，這次是正式公開，通過官網(wǎng)進(jìn)行了公示，靴子正式落地。

《通知》發(fā)布后，兩天內(nèi)，六大行陸續(xù)行動(dòng)，向17家頭部房企提供萬億元授信，給房地產(chǎn)行業(yè)注入強(qiáng)心針。

銀行萬億授信援馳

11月23日，中國銀行、交通銀行向萬科提供2000億元意向性綜合授信額度；交通銀行向美的置業(yè)提供不超過200億元意向性授信額度；中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科、龍湖、金地、美的置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、個(gè)人住房貸款、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的業(yè)務(wù)合作。

11月24日，中國工商銀行與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、金輝等12家房企以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

同日，中國郵儲(chǔ)銀行與碧桂園簽訂長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，為碧桂園提供不超過500億元意向性授信額度。有消息稱，中行也將與碧桂園簽約，三家國有大行給予碧桂園總授信額度將超千億元。

此外，建設(shè)銀行也于24日與8家房企簽訂協(xié)議，就房地產(chǎn)金融、住房租賃業(yè)務(wù)、綜合金融服務(wù)、共同防范化解風(fēng)險(xiǎn)等方面展開全方位合作。這8家房企分別為中國交通建設(shè)、龍湖、越秀、萬科、首開控股、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、大華集團(tuán)。

統(tǒng)計(jì)顯示，兩天內(nèi)，共有6家國有銀行出手，與17家房企達(dá)成合作協(xié)議，已披露的意向性授信額度合計(jì)為1.28萬億元。

24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，目前六家國有大行圍繞“十六條”監(jiān)管政策，專題研究細(xì)化措施，進(jìn)一步加大工作力度，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，建立區(qū)域優(yōu)質(zhì)房企“白名單”，對(duì)于暫時(shí)遇困房企存量開發(fā)貸款給予展期等安排。優(yōu)化和擴(kuò)大現(xiàn)有授信審批“綠色通道”模式適用范圍，在落實(shí)相關(guān)政策的前提下，對(duì)于重點(diǎn)客戶、重要項(xiàng)目采取綠色通道形式加快審批和發(fā)放。

受多重利好消息影響，11月24日港股內(nèi)房股和A股房地產(chǎn)股紛紛上漲，碧桂園盤中上漲最高超過20%，多只碧桂園債券也出現(xiàn)大漲。

優(yōu)質(zhì)房企拿到“速效救心丸”

據(jù)了解，銀行貸款的流程是，先進(jìn)行授信，獲得期限內(nèi)的貸款額度，與房企簽署戰(zhàn)略協(xié)議，就是確認(rèn)這種授信的額度。然后，在實(shí)際貸款投放時(shí)，再根據(jù)貸款準(zhǔn)入要求、風(fēng)控要求，確定是否實(shí)際投放。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，授信也好。戰(zhàn)略也好，并不意味著貸款投放，授信額度可以不完成，但沒有額度是無法放貸的。

此外，實(shí)際投放貸款時(shí)，除了按揭貸款外，開發(fā)貸、并購貸、保函置換、承銷債券等，都需要合格抵押物、足額保證金之類的保障措施。

李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企，上述條件都是具備的，即便需要落實(shí)新的擔(dān)保，也有地方政府的反擔(dān)保措施，或中債增的增信等，但是，對(duì)于非優(yōu)質(zhì)企業(yè)，或難以提供上述保障措施的，獲得實(shí)際的貸款應(yīng)該比較難。

從近兩日六大行提供授信的房企名單看，這些企業(yè)幾乎都是頭部優(yōu)質(zhì)房企，均未發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

克爾瑞地產(chǎn)研究此前表示，流動(dòng)性支持政策表面在“救”，實(shí)則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金將優(yōu)先流入相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營房企，這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延，短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營房企融資仍不樂觀。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，年內(nèi)24家典型民營房企債務(wù)到期仍超過800億元，明年上半年也是償債高峰期，流動(dòng)性對(duì)民營房企來說緊迫性不減。

國金證券表示，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多央國企和優(yōu)質(zhì)民營房企獲得各大銀行的授信。需要注意的是，銀行授信的提取是和房企業(yè)務(wù)體量同步的，且保函置換和保交樓借款等也會(huì)占用授信額度，新增授信能一定程度緩解房企的現(xiàn)金流壓力，而房企未來的持續(xù)拿地發(fā)展仍然需要靠自身經(jīng)營性現(xiàn)金流的支撐。

穩(wěn)地產(chǎn)融資或“三箭齊發(fā)”

據(jù)消息人士稱，之前就有確認(rèn)的消息，六大行在四季度要各自投放不低于1000億的資金，但由于房地產(chǎn)市場比較悲觀，加上債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有蔓延的預(yù)期，以及地價(jià)和房價(jià)都在下跌，所以實(shí)際投放仍舊較為謹(jǐn)慎。央行16條發(fā)布后，緊接著落實(shí)16條的全國商業(yè)銀行會(huì)議，事實(shí)上對(duì)于上述任務(wù)進(jìn)行了分解和落實(shí)，也就是各家銀行都要行動(dòng)起來。

11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等方面發(fā)布16項(xiàng)舉措，全力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，擬向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”再貸款；加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度；將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年；按照市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；通過與優(yōu)質(zhì)房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系等方式實(shí)現(xiàn)長期合作共贏；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期；用好民營企業(yè)債券融資支持工具支持民營房企發(fā)債融資。

2018年，針對(duì)部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

除了上述信貸方面的政策支持外，“第二支箭”即民營企業(yè)債券融資支持工具也在擴(kuò)容。11月23日，中債增進(jìn)公司出具了對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

本次對(duì)龍湖集團(tuán)等3家民營房企出具信用增進(jìn)函，是“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策實(shí)施后首批信用增進(jìn)業(yè)務(wù)，標(biāo)志著政策框架下增信項(xiàng)目的快速扎實(shí)落地。截至目前，中債增進(jìn)公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。

11月21日，金融街論壇上，中國證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿表示，當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

據(jù)了解，第三支箭是民營企業(yè)股權(quán)融資支持工具。人民銀行將推動(dòng)由符合規(guī)定的私募基金管理人、證券公司、商業(yè)銀行金融資產(chǎn)投資公司等機(jī)構(gòu)，發(fā)起設(shè)立民營企業(yè)股權(quán)融資支持工具，由人民銀行提供初始引導(dǎo)資金，帶動(dòng)金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本共同參與，按照市場化、法治化原則，為出現(xiàn)資金困難的民營企業(yè)提供階段性的股權(quán)融資支持。

中郵證券表示，目前來看，今年支持民企融資的工具不斷推出，本輪基本形成穩(wěn)地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”的態(tài)勢。優(yōu)質(zhì)房企在獲得信貸、債券融資之后，客觀上存在降杠桿需求。2022金融街論壇上提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，或許意味著優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司有望迎來股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等融資的時(shí)間窗口期。