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2023-01-31
舊改項目能引來投資人？“武漢舊改之王”公布定增預案，稱募資不足部分將自籌解決
更新時間：2022-12-09 00:07:03作者：智慧百科
本文來源：時代周報 作者：趙佳琪
發(fā)布意向定增公告的7天后，“武漢舊改之王”福星股份(000926.SZ)公布了定增預案。
2022年12月5日晚間，福星股份發(fā)布《2022 年度非公開發(fā)行 A 股股票預案》（以下簡稱《預案》），《預案》顯示，福星股份此次非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過13.41億元。非公開發(fā)行股票的數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%，即不超過2.85億股，最終發(fā)行數(shù)量根據(jù)募集資金總額和發(fā)行價格計算所得。
時代周報記者就定增詳細情況致電福星股份，福星股份表示，目前還在加緊制作向證監(jiān)會申請的材料，定增計劃尚處于初級階段。
“福星股份公布定增預案，意味著'第三支箭'發(fā)出后，房企再融資有了新的進展，較此前的意向融資而言，又往前推進一步?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示。
2018年11月6日，央行行長易綱在接受新華社記者采訪時說，貨幣“池子”里的水很多，但需要讓資金流到“缺水”的民營企業(yè)手里。經(jīng)國務(wù)院批準，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑。第三支箭，即為“股權(quán)”融資渠道。
福星股份是“第三支箭”出臺后的先鋒軍，從福星股份、世茂股份開始，上市房企接連發(fā)布定增或配股，釋放融資信號。截至目前，已經(jīng)有近20家房企披露了定增公告。
福星股份亦是“第三支箭”后首批預案落地的典型案例。區(qū)別于只是釋放融資意向的房企，公布具體預案意味著定增方案的實質(zhì)性落地。截至目前，福星股份、華發(fā)股份、嘉凱城等上市房企均披露了定增預案。
在政策窗口期，借機釋放積極信號、改善市場預期，已成福星股份這類房企的“期待”。
投資人已定？
在具體的募集資金使用方面，《預案》披露，募集資金擬用于：紅橋城K6住宅項目，總投資約6.64億元，擬投入募集資金約2.56億元；紅橋城K15項目，總投資約22.88億元，擬投入募集資金約6.85億元；此外擬投入募集資金4億元用于補充流動資金。
同時，福星股份重點強調(diào)，募集資金不足部分由上市公司自籌解決?！肮鎯?nèi)提及可自籌資金也體現(xiàn)出自身較強的融資能力，以及企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健性的信號釋放。”張波表示。
關(guān)于財務(wù)穩(wěn)健性方面，一位A股上市房企融資部門相關(guān)負責人對時代周報記者分析，福星股份的基本面還算穩(wěn)定?！案Ｐ枪煞萆罡錆h，土地來源大多為拆遷舊改，其土地的成本低，而且項目位置都很不錯?！?/p>
據(jù)時代周報記者了解，福星股份曾接手擱置10年的爛尾樓武漢第一城，改建成福星惠譽金色華府，此后相繼推出了福星惠譽國際城、福星惠譽水岸星城、福星惠譽東湖城等標志性品牌項目。
而本次募資所涉項目——紅橋城K6住宅項目和紅橋城K15項目，均具備區(qū)位優(yōu)勢，處于武漢二環(huán)的中心區(qū)，周邊地鐵環(huán)繞，商圈、教育資源豐富。
基于上述原因，IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，從福星股份定增的補充籌資措施來看，有希望定增成功。“福星股份公布預案，大概率是已經(jīng)找到了意向投資者?！?/p>
事實上，第三支箭落地已有近十天時間，發(fā)布定增公告的房企前赴后繼，但市場更為關(guān)心的，還是有哪些投資人最終入場。
時代周報記者從多位房企從業(yè)人員處了解到，在當前的市場環(huán)境下，第三支箭雖然對于房企是利好，但大多數(shù)投資人仍然保持著審慎的態(tài)度，可能不會輕易入場。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則向時代周報記者表示，雖然定增預案需要通過公司股東大會的審議通過，以及通過中國證監(jiān)會的核準，但一般情況下，都是已經(jīng)確定了相應(yīng)的投資者才會對外釋放相應(yīng)信號。
關(guān)于投資者的身份，上述A股上市房企融資部門相關(guān)負責人向時代周報記者推測：“基于對當前大環(huán)境的判斷，在外部資金比較缺少的情況下，也有可能是福星股份以前股東的自有資金去投?！?/p>
壓力尚存
手握優(yōu)質(zhì)項目，福星股份也并非高枕無憂。
頂著“武漢舊改之王”的福星惠譽（福星股份的房地產(chǎn)開發(fā)平臺），卻一直因舊改“伴生頑疾”所累。
雖然在業(yè)內(nèi)人士看來，大多舊改項目因其區(qū)位優(yōu)勢，銷售相對來說較好，然而這類項目也存在開發(fā)周期過長、項目難以變現(xiàn)等問題。
以福星惠譽? 水岸國際項目為例，福星股份2022年半年度報告顯示，2009年6月1日開工的福星惠譽? 水岸國際仍然處于在建階段。再如2014年7月1日開工的項目——北京福星惠譽 ? 福星苑，到目前的進度仍為0。
時代周報記者注意到，福星股份2022年半年報披露的19個項目的開發(fā)情況中，除有2個項目擬于2023年開工外，僅有4個在報告期內(nèi)有施工進展，其余13個項目在報告期內(nèi)的施工進度均為0。
上述問題，或直接影響了福星股份的業(yè)績表現(xiàn)。
WIND數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，福星股份的營收分別為116.59億元、107.35億元、95.66億元、75.01億元、125.44億元；歸母凈利潤則分別為8.45億元、11.35億元、5.98億元、3.06億元、1.71億元，有明顯的下滑趨勢。
而其中，2021年營收有所增長，其主要原因就在于一部分項目實現(xiàn)了結(jié)算。福星股份2021年年報顯示，房地產(chǎn)實現(xiàn)結(jié)算面積96.70萬平方米，比上年同期增加72.43%。
在債務(wù)方面，2022年三季報顯示，截至2022年9月30日止，福星股份短期借款為4.35億元，應(yīng)付票據(jù)為12.16億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為32.64億元，而期內(nèi)貨幣資金僅有33.12億元。
在現(xiàn)金流方面，到2022年三季度末，福星股份籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-35.22億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物從年初的38.98 億元下降至27.85億元。
短債壓力、融資受限，這或許正是福星股份開展定增募資的原因。
“由于棚戶區(qū)改造項目需經(jīng)歷拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、銷售等一系列流程，較長的開發(fā)周期與較大的前期資金投入將對公司的資金鏈構(gòu)成較大考驗。通過本次非公開發(fā)行，公司可較快籌集項目所需資金。”福星股份在《預案》中表示。