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2023-01-31
深圳樓市，再次站到十字路口！
更新時間：2022-06-04 12:21:37作者：佚名
深圳樓市比較割裂的一面出現(xiàn)了。
有人覺得應(yīng)該放松了，市場很難，有人覺得好不容易才壓制住這波勢頭，不應(yīng)該放松。
但實際上深圳樓市當(dāng)下真實的情況是如何的呢？
4月的數(shù)據(jù)，大家都看到了，并沒有像預(yù)期那樣重回2000套，但相比前兩月算是稍有點起色了，說明調(diào)控預(yù)期扭轉(zhuǎn)的信號已經(jīng)傳遞到一線市場，買方的信心預(yù)期有了托底。
一方面全國調(diào)控進(jìn)入寬松周期已經(jīng)很明確，另一方面深圳的暖風(fēng)信號從土拍端傳來，4月倒數(shù)第二天土拍以收金193.3億畫上句號。
這是大家一個月前都沒想到的。
而這種扭轉(zhuǎn)的信號，近期市場也反映得很清晰。
有關(guān)注格隆匯樓市的老友，最近去看房，回來說業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)強得不行。特別是前期低價買了的業(yè)主，就算半年不成交也不會降一分錢。大概等年底深圳新增人口數(shù)據(jù)公布了，再暴擊一下，業(yè)主們的心態(tài)就會擺正了。
這是一線市場最最真實的反饋，比很多地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的反映都要及時，而且這種市場信心修復(fù)預(yù)期的案例不止一兩個。
關(guān)注格隆匯樓市的另一位老友，在我們的看房群里表示，票圈內(nèi)做房產(chǎn)的朋友周末每天被客戶約滿去看房，每周末都在簽約新房。
今年五一期間（4.30-5.04），根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，二手實際成交量相比去年同期增長8%。
而同期新房如南山鴻榮源尚璟公館，龍崗的合正方州泓園當(dāng)天銷控都在7成左右，順銷的新盤都相繼發(fā)熱銷喜報。
這是市場比較積極的一種信號，說明不管是新房還是二手房，大家買房的情緒都拉高了不少。
波荔的看法是，成交的數(shù)據(jù)實際上也有一定的延遲性，大家是先看房，然后再談簽約，到最后簽合同確定下來簽約，中間短則兩三天，長則半個月甚至更久，可能市場信心扭轉(zhuǎn)的時間要更早，4月整體買房的意愿要比我們看到的更強。
但實際上，深圳的市場現(xiàn)在處于兩種極端。
一方面是市場信心拉升，另一方面市場成交價格、掛牌價走低、業(yè)主信心依舊不足。
雖然市場端，買家信心恢復(fù)比較明顯，但在這樣的情形下，有上車了的業(yè)主反而信心不足。
有南山南頭的業(yè)主，在網(wǎng)上分享自己2020年3月買房后的心態(tài)，字字句句都充滿焦慮。
成交量上不來，加上從中介口中了解到小區(qū)市場真實報價減少將近20萬，如今只能把希望寄托在地鐵12號線的開通上。
而帖子評論區(qū)，也有業(yè)主坦言，自己20年底置換，但現(xiàn)在同小區(qū)同戶型的成交價低了50萬，同期其他同事買的房子也都差不多。
實際上，市場成交價、報價可能要比大家看到的回調(diào)幅度更大。
在中介渠道上，波荔了解到的是像寶安的網(wǎng)紅盤花樣年花郡，57平左右的2房，成交總價從815萬（2021年1月29日，58.44平）回調(diào)到598萬（2022年4月4日，57.66平）；
金地梅隴鎮(zhèn)3期89平左右的3房，成交總價從660萬（2021年1月24日，89.46平）回調(diào)到576萬（2022年1月3日，89.83平），今年2月12日成交的一套89.52平房源，價格回調(diào)到了568萬。
所以眼下深圳的市場很割裂，業(yè)主的心態(tài)也很割裂。
市場越割裂，呼吁松綁的風(fēng)就吹得越猛。
從2月-4月，深圳已經(jīng)傳出多次“放松”的言論，從頭到尾的大方向都是松綁，比如上調(diào)指導(dǎo)價，放寬離婚買房端口，放開限購限貸等等。
傳得有板有眼，連關(guān)注格隆匯樓市的老友都差點信了，幸好這些陸陸續(xù)續(xù)的謠言，最終都不攻自破。
但還是很大一部分人希望看到深圳的政策放寬。
一方面有人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)層面需要深圳樓市發(fā)力，另一方面市場過度低迷影響剛需買房，金融機(jī)構(gòu)放款擔(dān)驚受怕，市場極度需要恢復(fù)平穩(wěn)。
就眼下樓市行情來看，已經(jīng)到了有必要出臺新的指導(dǎo)價政策了。
但最近，一則關(guān)于深圳樓市政策的留言，刷遍了大家的朋友圈。
網(wǎng)友看到深圳土拍市場的盛況，直言2021年10月后深圳住宅價格慢慢回落，呼吁領(lǐng)導(dǎo)謹(jǐn)慎出臺房產(chǎn)刺激計劃，大意是希望給深圳的市民留點希望。
這就意味著，在市場信心恢復(fù)的情況下，也有人反而開始焦慮。
所以這種既要促活市場，又不能輕易釋放刺激，在這種節(jié)骨眼下，挺難的。
向左是新市民呼吁“謹(jǐn)慎出臺房產(chǎn)刺激計劃”，給新市民留希望，貫徹“房住不炒”的綱要，向右是深圳房價再次反彈，迎來新一輪牛市。
換句話說，當(dāng)下深圳的樓市再次走到了十字路口，并且這一次更需要謹(jǐn)慎。
深圳最近公布了2021年的人口數(shù)據(jù)，1768.16萬人對比2020年深圳統(tǒng)計年鑒給出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)1763.38萬人，相差只有4.78萬人。
對比2016年-2020年，每年大幾十萬的凈增數(shù)據(jù)，常住人口增速收縮得非常明顯。
2016年，深圳常住人口凈增量87.3萬；
2017年，深圳常住人口凈增量85.8萬；
2018年，深圳常住人口凈增量78.8萬；
2019年，深圳常住人口凈增量44.3萬；
2020年，深圳常住人口凈增長53萬。
就算與去年5月深圳公布的第七次全國人口普查公報中的數(shù)據(jù)對比，常住人口凈增12.59萬，也還是有很大的差距，說明深圳人口增速優(yōu)勢真的在減弱。
這就意味著，與房價相關(guān)的政策出臺，將會成為深圳樓市走向的里程碑。
作者 |林波荔
文章來源 |格隆匯樓市