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2022年“房企爆雷”“項目停工”“停貸潮”事件，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的信任危機。作為保交樓的責(zé)任主體，房企成為關(guān)注的焦點。自2023年開年以來，房企從往年曬銷售業(yè)績轉(zhuǎn)向曬交付成果。

值得關(guān)注的是，據(jù)億翰智庫推出的《2022年1-12月中國典型房企交付業(yè)績研究報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2022年，TOP50房企交付超400萬套，其中TOP10房企交付超200萬套。此外，TOP50房企交付面積占比超7成，頭部優(yōu)質(zhì)房企對于“保交樓”的重要性不言而喻。

2023年，整體的交付情況呈現(xiàn)出邊際向好態(tài)勢成為業(yè)內(nèi)的共識。隨著“三支箭”等房企融資政策的持續(xù)落地，未來“保交樓”配套資金從哪里來？“保交樓”的難點是什么？有著怎樣的解決之道？

2022年，TOP50房企交付超400萬套，其中TOP10房企交付超200萬套。圖/IC photo

房企從曬銷售業(yè)績轉(zhuǎn)為曬交付成果

自2022年因房地產(chǎn)項目停工而引發(fā)了大面積“停貸潮”后，2022年7月28日，“保交樓”首次被寫入中央政治局會議內(nèi)容。此后，包括石家莊、鄭州等地在內(nèi)紛紛設(shè)立紓困基金，保交樓相關(guān)措施不斷落地。而且在2022年12月15日召開的中央經(jīng)濟工作會議中，也將“扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”列為2023年經(jīng)濟工作的重點任務(wù)。

作為保交樓的主體，房地產(chǎn)企業(yè)也將保交付作為工作重點。與往年不同的是，今年房企不再曬銷售業(yè)績，而是將2022年的交付成果進行廣而告之。

其中，碧桂園集團總裁莫斌在官微上發(fā)表新年致辭時提到，2022年碧桂園已累計交付近70萬套房，其中前三季度交付約占全國同期交付量20%，相當于全國交付的每5套房中有1套房出自碧桂園。從其數(shù)量來看，碧桂園的交付成果與銷售業(yè)績一樣，占據(jù)龍頭位置。

就恒大地產(chǎn)而言，恒大集團董事局主席許家印在公司內(nèi)部“家書”中提及，過去一年，在各級政府和合作伙伴的大力幫助下，恒大地產(chǎn)實現(xiàn)了732個保交樓項目全面復(fù)工，全年累計交樓30.1萬套。

與此同時，2022年，保利發(fā)展在全國88個城市、308個項目，合計交付25.9萬套房屋；華潤置地交付18.1萬套，交付規(guī)模2262萬平方米；融創(chuàng)中國在84個城市的201個社區(qū)完成了超18萬套房的交付；新城控股共計交付約13.1萬戶；龍湖集團共交付超11萬套。

另外，2023年初部分房企在官微發(fā)布年度總結(jié)披露，2022年，旭輝在全國49城145項目交付9萬套新房，在全國24個社區(qū)提前交付超1.8萬套新房；建業(yè)集團共計交付166批次、74756套房，交付面積1099.89萬平方米；中梁累計交付109個批次、逾7萬套房。

TOP50房企交付面積占比超七成

值得關(guān)注的是，在2022年的交付市場，出現(xiàn)了較為明顯的寡頭化傾向，比如隨著地產(chǎn)市場份額逐漸向頭部房企集中，竣工交付也出現(xiàn)“強者恒強”趨勢。

《報告》披露，2022年，竣工交付的TOP50房企，總交付面積超過4.8億平方米，占全年竣工規(guī)模的7成以上。與此同時，這50家典型房企累計交付超400萬套，其中TOP10房企累計交付超200萬套，龍頭房企的交付實力可見一斑。

此外，《報告》顯示，從規(guī)模來看，有11家企業(yè)的交付套數(shù)均超過10萬套；交付面積最高的10家企業(yè)的總交付面積超過2.7億平方米，占全國交付面積的40%以上，所占比例較高，不同梯隊的份額隨著排名的下滑亦隨之下滑。這也在一定程度上說明了頭部房企對于保交樓工作的重要性。因此預(yù)計后續(xù)頭部房企將繼續(xù)得到政策的大力支持，以確保交付。

雖然各大房企都取了不錯的交付成果，但是從目前來看，保交樓形勢仍然較為嚴峻。在數(shù)據(jù)上，2022年整體交樓規(guī)模仍在下降。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年，房屋竣工面積8.62億平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積6.25億平方米，下降14.3%。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，在保交樓資金推動下，房屋竣工的數(shù)據(jù)或?qū)⒌玫礁纳啤?/p>

而在億翰智庫分析人士看來，項目停工影響交付，主要是預(yù)售資金被違規(guī)挪用與開發(fā)商現(xiàn)金流斷裂二者疊加的結(jié)果，本質(zhì)上是開發(fā)商短期“缺錢”導(dǎo)致的。雖然商品房預(yù)售資金管理辦法明確規(guī)定了預(yù)售資金應(yīng)該用于本項目建設(shè)，不可挪作他用，但是長期以來預(yù)售資金的提前調(diào)用幾乎成為慣例，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的空虛為項目“爛尾”埋下隱患，因為這意味著項目后續(xù)建設(shè)的主動權(quán)完全在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商流動性出現(xiàn)問題，那么項目建設(shè)就極易進入停擺狀態(tài)。

代建、代管、代持模式有助推動保交樓

從目前來看，2023年保交樓的工作形勢仍然頗為嚴峻。與此同時，交付問題也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的信任危機。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，保交樓是一項全新而且短期內(nèi)任務(wù)艱巨的挑戰(zhàn)，面臨著多方主體訴求差異，既要穩(wěn)定社會、保障民生，又存在資金“硬缺口”、市場預(yù)期不穩(wěn)等問題。在這種背景下，需要協(xié)調(diào)金融管理部門、行業(yè)上下游，調(diào)動地方積極性，而且政策也要創(chuàng)新，實行“一盤一策”等。

日前，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就提到“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險。其中“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”；切實維護購房人合法權(quán)益，做好保交樓工作。另“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況。

事實上，目前債務(wù)糾紛和資金不足明顯增加了保交樓的難度。對于如何解決保交樓的問題，億翰智庫分析人士認為，首要任務(wù)是將樓盤從出險企業(yè)中剝離出來，阻隔“保交樓”項目風(fēng)險和集團風(fēng)險。目前部分地區(qū)采用代建、代管、代持模式解決此類問題，即由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗的受托方部分或全程參與設(shè)計、開發(fā)、管理及服務(wù)。預(yù)計此類模式或在未來成為解決困難問題的主流方式，政府未來可能將設(shè)立專項基金，給予地方國企或者城投平臺，并由平臺提出代建的需求，讓有開發(fā)能力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)。

而對于當前資金不足問題，億翰智庫分析人士認為，預(yù)計后續(xù)國開行等機構(gòu)的專項借款和紓困基金仍將持續(xù)加碼，規(guī)模將持續(xù)提升；此外，監(jiān)管部門亦將給予商業(yè)銀行更多的鼓勵和支持，鼓勵商業(yè)銀行積極參與保交樓，從而推動保交樓工作的順利進行。整體來看，2023年國家會有更多的政策落地，支持保交樓工作的順利進行，而整體的交付情況將呈現(xiàn)出邊際向好的趨勢。

對此，陳文靜也認為，保交樓對于穩(wěn)定購房者預(yù)期至關(guān)重要，也是穩(wěn)民生的關(guān)鍵之一，繼2022年2000億政策性銀行專項借款、將向6家商業(yè)銀行推出2000億保交樓貸款支持計劃后，近期相關(guān)部門正在加速推進新增1500億元保交樓專項借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等一系列舉措。2023年保交樓配套資金有望加快落實，資金規(guī)模亦有望明顯增加。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 張彥君