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2023-01-31
白石洲的房子不愁賣！綠景中國吞不下深圳最大舊改，萬科23億抄底
更新時間：2022-06-09 00:33:49作者：未知
本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
綠景中國，終究還是沒能憑一己之力撬動深圳白石洲這艘"舊改航母"。
6月7日深夜，綠景中國發(fā)布公告稱，附屬公司智慧城市發(fā)展有限公司、目標(biāo)公司深圳市四達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，與萬科旗下深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立認(rèn)購協(xié)議。
據(jù)此，萬科方面同意向目標(biāo)公司注資約23億元，其中1.71億元將注入目標(biāo)公司的注冊資本，占目標(biāo)公司經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約8%，而結(jié)余約21億元將入賬列為目標(biāo)公司的資本儲備。
緊隨認(rèn)購事項完成后，萬科方面將于目標(biāo)公司經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)中擁有約8%權(quán)益，而綠景中國在目標(biāo)公司的權(quán)益將由100%攤薄至92%；并且萬科將以20%的比例享有項目第三期及第四期的盈利分派。
時代財經(jīng)了解到，目標(biāo)公司擁有項目公司深圳市綠景天盛實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)，項目公司為深圳市南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元項目的運(yùn)營主體，即白石洲舊改項目。
也就是說，萬科以23億元入股了綠景中國手中最值錢的巨無霸舊改項目。
十年白石洲，綠景吞不下舊改巨無霸
即便放在整個深圳市場，白石洲也具有代表性。
據(jù)悉，白石洲項目位于深圳南山華僑城富豪區(qū)，總建筑面積達(dá)358萬平方米，此前深圳南山管理局曾表示，"如若順利推進(jìn)，白石洲將是截至目前深圳計容面積最大的舊改航母"。目前，周邊樓盤房價已經(jīng)上漲至10萬元-15萬元/平方米的水平。
無論是土儲規(guī)模，還是利潤空間，這個巨無霸舊改項目對于房企都具有巨大的吸引力，因此在早期招標(biāo)時也引來了保利、華潤、佳兆業(yè)等房企們爭搶。
盡管引人艷羨，但對于開發(fā)主體綠景中國這家中小型房企來說，吞下這一項目并不容易。前期，綠景中國對于白石洲項目的跟進(jìn)已長達(dá)十余年，協(xié)助白石洲村委完成了改造前的各項工作，終于熬到了如今收成的時刻。
按照計劃，項目將分為四期滾動開發(fā)，開發(fā)周期約為8到10年。在今年4月的投資者交流會上，綠景中國管理層還喊話："白石洲項目經(jīng)過多年的耕耘，如今已經(jīng)正式啟航。"
據(jù)綠景中國方面介紹，目前白石洲一期預(yù)售地塊已經(jīng)四證齊全，并且正在進(jìn)行工程建設(shè)，預(yù)計2023年就可以開始預(yù)售，進(jìn)入收成期，一期可售貨值大概300億元。
但僅過了兩個月，綠景中國拉來了老大哥萬科。
對于出售股權(quán)的緣由，綠景中國解釋稱，該認(rèn)購事項將為白石洲第三期及第四期籌措資金，并減低目標(biāo)公司對公司財政支援的依賴程度。
事實(shí)上，綠景中國對這一項目所需要耗費(fèi)的資金并非沒有預(yù)期，土地出讓金、對村民的補(bǔ)償金和建筑成本等都需要大量現(xiàn)金流。2021年，綠景中國便透露，整個白石洲項目的總投入為900億元，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。
然而，目前深圳乃至全國房地產(chǎn)市場尚未完全恢復(fù)，項目入市及銷售結(jié)果仍存在不確定性，因此市場對于白石洲項目預(yù)售開始前的資金實(shí)力倍加關(guān)注。
萬科抄底，股東感嘆"撿了大便宜"
可以說，白石洲的成功與否，直接關(guān)系到投資者們對于綠景中國的態(tài)度。在今年4月份的投資者會上，管理層也曾直言："絕大部分股東投資綠景的原因也是在投資白石洲"。
短期來看，綠景中國的債務(wù)和資金鏈備受關(guān)注。2021年年報披露，綠景中國的現(xiàn)金余額為72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物39.07億元、受限存款33.80億元；但一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元，現(xiàn)金短債比僅為0.74，償債壓力并不小。
其中，綠景中國已針對14.6億元可轉(zhuǎn)債和14億元境內(nèi)小公募兩筆債務(wù)與投資者做溝通，爭取存續(xù)。而據(jù)時代財經(jīng)了解，投資者是否愿意對債務(wù)存續(xù)，取決于白石洲的進(jìn)度能否達(dá)到預(yù)期。
因此，綠景中國亟需資金來保證白石洲項目的開發(fā)，以進(jìn)一步支撐整個公司的發(fā)展。"認(rèn)購事項有助于優(yōu)化目標(biāo)公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)，并支持后續(xù)于市場上的業(yè)務(wù)發(fā)展。透過引入萬科，公司相信將會提高投資者對集團(tuán)的信心，同時為集團(tuán)提供更多融資選擇。"綠景中國于公告中表示。
從股價表現(xiàn)來看，顯然投資者也投了贊成票。截至6月8日收盤，綠景中國股價每股報收1.24港元，上漲42.53%，盤中一度漲幅超50%。
而對于萬科來說，做這樣一筆高利潤的投資顯然也不虧。
以項目本身為例，一期至四期可售面積分別為20萬平方米、10萬平方米、60萬平方米以及70萬平方米，即三、四期占據(jù)了白石洲項目總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元粗略推算，三、四期的可售貨值規(guī)模至少超過千億元。
而目前，白石洲舊改二、三、四期簽約率已經(jīng)超過90%，只要達(dá)到政策所要求的95%簽約率就可以確定實(shí)施主體。綠景中國此前曾披露，預(yù)計2022年底項目整體簽約率可以達(dá)100%。
值得一提的是，認(rèn)購協(xié)議中，萬科與綠景中國還達(dá)成了"兜底"協(xié)議。
根據(jù)交易公告，倘若白石洲項目公司未能于2025年12月31日前就項目第三、四期取得所有四項證書或許可證，或買賣雙方未能就項目第四期整體發(fā)展規(guī)劃達(dá)成協(xié)議，萬科可選擇退出，并由綠景中國回購股權(quán)，且回購代價至少為12%的年回報率。
進(jìn)一步而言，倘若綠景中國未能按期回購股權(quán)，萬科針對第三、四期的盈利分派比例將由20%提高至40%。
有萬科股東向時代財經(jīng)表示，"這筆交易萬科顯然是穩(wěn)賺不賠，可以說是抄底撿便宜了。"
不過，截至6月8日收盤，萬科A股價報17.54元每股，僅上漲0.63%。