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2023-01-31
民營房企，等待救援
更新時間：2022-06-09 08:12:54作者：未知
房地產(chǎn)行業(yè)的“手術(shù)”已經(jīng)完成，“術(shù)后恢復(fù)”是當(dāng)務(wù)之急
圖/法新
文 | 王博 鄭慧 張光裕
編輯 | 馬克
房地產(chǎn)行業(yè)的主力民營房企正處于群體性危機之中。
5月28日，國盛證券發(fā)布研究報告指出，2021年克而瑞銷售百強房企中，2021年下半年至今有30家房企出險（發(fā)生融資或理財產(chǎn)品違約、展期、交換要約等流動性風(fēng)險事件）。百強房企中有70家民企，其中有29家出險，比例逾四成。并且出險企業(yè)的排名從靠后端逐漸向前端蔓延，民營房企的流動性危機愈演愈烈。
5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1月-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。
其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；購房定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。
《財經(jīng)十一人》采訪了眾多國有銀行、民營股份制商業(yè)銀行、城商行、券商，及出現(xiàn)資金危機的民營頭部房企，得到的反饋一致：雖有監(jiān)管層喊話，但銀行的開發(fā)貸審批仍未有明顯好轉(zhuǎn)。少量能申請開發(fā)貸的民營企業(yè)抵押率（貸款本息之和÷抵押物估價×100%）從兩年前的70%，下降到50%，這意味著拿到的貸款金額少了近三成。
民營房企另一個主要融資渠道——企業(yè)債，也在迅速萎縮。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，100家典型房企境內(nèi)債權(quán)融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權(quán)融資61億元，環(huán)比增加133.5%，同比減少84.4%。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，4月房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%。
郵儲銀行一位負責(zé)債券投資的高管認為，目前，房企債券發(fā)行呈冰火兩重天，少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資容易，如保利、萬科；大多數(shù)民營房企融資困難，尤其是已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險的房企。
2022年前四個月，民營房企融資幾近枯竭。據(jù)《財經(jīng)十一人》調(diào)查，已出現(xiàn)流動性危機的頭部房企，如富力、佳兆業(yè)、世茂等，用于保交樓的現(xiàn)金流幾乎全部來自銷售回款和出售資產(chǎn)。
但行業(yè)下行，疊加疫情影響，房企的銷售情況正變得越來越糟，其資產(chǎn)價值也大幅縮水，機構(gòu)投資人手握現(xiàn)金，觀望不前，等待抄底。
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中信證券研報顯示，4月房地產(chǎn)行業(yè)基本面已跌至2014年以來的低谷：4月商品房銷售、房企融資額、拿地、新開工面積均同比下滑至少50%，地產(chǎn)投資同比下降10%。銷售弱、融資難、投資清淡。
中信證券研究部宏觀研究團隊測算，2020年，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈貢獻了17.7%的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。房地產(chǎn)的急劇下滑，正在波及鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修等上下游行業(yè)。
房地產(chǎn)的急劇下滑，正在波及鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修等上下游行業(yè)。圖/視覺中國
中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近20年高速發(fā)展，是經(jīng)濟增長的第一大動力，也是大多數(shù)地方政府的第一大財政來源，但也因高杠桿發(fā)展，導(dǎo)致許多房企抗風(fēng)險能力較弱，部分地區(qū)房價虛高，有引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的隱患。
因此，自2020年以來，金融監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)動了大手術(shù)：設(shè)定房企三道紅線（即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1），設(shè)定銀行兩道紅線（房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例、個人住房貸款占總貸款的比例），強化預(yù)售資金監(jiān)管、限制房企跨城使用預(yù)售款。此外，各城市也強化了限購、限貸、限價、限售等調(diào)控措施，強力擠出房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。
這是一場為了房地產(chǎn)行業(yè)長遠健康發(fā)展而必須經(jīng)歷的痛苦調(diào)整，現(xiàn)在，各界專業(yè)人士普遍認為，“手術(shù)”已經(jīng)完成，“病人”身體虛弱，“術(shù)后恢復(fù)”已成當(dāng)務(wù)之急。
幾乎貸不到款
《財經(jīng)十一人》獲悉，今年以來，央行除了公開表態(tài)，也曾多次在內(nèi)部會上呼吁金融機構(gòu)支持房企合理新增貸款、合理展期還款需求。大多數(shù)銀行每半月，甚至每周都會向監(jiān)管層匯報進展。
4月29日，中央政治局會議要求“疫情要防住，經(jīng)濟要穩(wěn)住，安全要保住”之后，央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會平均每五天就組織一場會議，關(guān)鍵詞大體一致，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資”“要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”。
目前，部分出現(xiàn)流動性危機的房企的貸款展期已談妥，但想要新增開發(fā)貸款非常困難。
惠譽一份報告顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸增速轉(zhuǎn)負，達到2007年以來的最低值。
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開發(fā)貸是房企用于不動產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的中長期貸款，一般不超過三年，利率根據(jù)不同的項目和開發(fā)商資質(zhì)，一般為基準(zhǔn)利率上浮15%-30%，優(yōu)質(zhì)公司可把開發(fā)貸利率談到4.75%以下。
作為成本較低、額度較大、使用期限較長的“三好貸款”，開發(fā)貸是房企保證低成本施工、開發(fā)的重點融資產(chǎn)品。其還款來源為借款項目的銷售回款。為防止資金被挪用，開發(fā)貸一般按建設(shè)進度提款、按銷售進度還款。
一位在全國性民營商業(yè)銀行從事多年開發(fā)貸業(yè)務(wù)的負責(zé)人表示，雖然近兩個月他們陸續(xù)收到央行的窗口指導(dǎo)，但政策對授信審批部門沒有約束力。當(dāng)下對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期嚴(yán)重下滑，購房者信心尚未恢復(fù)，項目售賣情況很不確定，這種情況下無法說服風(fēng)險控制部門發(fā)放新增項目貸款。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，盡管市場交易量出現(xiàn)了復(fù)蘇，但環(huán)比房價仍在下跌。5月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅較上月擴大0.6個百分點。
據(jù)《財經(jīng)十一人》調(diào)查，目前還能拿到新增開發(fā)貸款的民營房企均是行業(yè)模范生，如龍湖、濱江等，這類房企全行業(yè)不超過五家。但若民營房企的項目是同國企、央企聯(lián)合開發(fā)，拿到貸款的概率就更大。
從項目位置看，在一線城市、長三角、珠三角、大灣區(qū)核心地段獲批開發(fā)貸可能性大，而位于三四線城市的項目，由于存在成交量和房價下跌風(fēng)險，幾乎無法獲批。
一位華南頭部房企高管表示，今年1月至今，公司現(xiàn)金流95%來自賣樓和資產(chǎn)處置，融資僅占5%。
上述開發(fā)貸業(yè)務(wù)負責(zé)人透露，一些中小民企，沒有債務(wù)逾期，抵押資產(chǎn)也優(yōu)良，但仍難獲批開發(fā)貸。對于出現(xiàn)流動性危機的房企，因為主體風(fēng)險與項目風(fēng)險無法切割，審批部門寧可不批，也不想出了問題擔(dān)責(zé)。
一位城市商業(yè)銀行的經(jīng)理說得更加直接：“以前民營房企出問題是個別現(xiàn)象，現(xiàn)在沒出問題是個別現(xiàn)象。為了規(guī)避風(fēng)險，金融機構(gòu)自然會嚴(yán)控放貸?！?/p>
“民營房企幾乎都在渡劫，能否熬到市場回暖難以判斷?！?/strong>這位經(jīng)理說。
企業(yè)債也發(fā)不出去
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，從拿地到開發(fā)建設(shè)各個環(huán)節(jié)都有多種融資產(chǎn)品。除了開發(fā)貸，企業(yè)債及資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品都是房企的融資工具。對于民營房企，這兩個主要工具現(xiàn)在都失效了。
華泰證券研報數(shù)據(jù)顯示，2022年1月-4月，房企境內(nèi)債發(fā)行約1950億元，同比下降43.17%，境外債發(fā)行約456億元，同比下降68.52%。境內(nèi)債方面，央企和國企與民營企業(yè)兩極分化，2022年初至今，央企國企背景的房企發(fā)行的境內(nèi)債占比高達93%。
在境外債市場，民營房企也步履維艱。房企在一級市場新發(fā)債券，能否發(fā)出去，債券利率高低，均受二級市場債券走勢的影響。一年來，二級市場上民營房企美元債價格普遍下跌、利率普遍走高，這導(dǎo)致房企很難以合適的利率發(fā)行新債。
一位負責(zé)地產(chǎn)企業(yè)債的金融機構(gòu)研究員告訴《財經(jīng)十一人》，一般美元債的二級市場價格低于90美元（票面價格100美元）后，企業(yè)就很難在境外再融資。
具體到每個房企，財務(wù)風(fēng)險越大，負面輿情越多，美元債二級市場價格越低。以龍光集團（3380.HK）為例，其2026年7月到期的美元債（XS2342970402），5月30日的二級市場價格僅為23美元，到期收益率則高達51.48%。這意味著2022年5月30日花23美元買龍光債券的投資人，2026年7月要連本帶息收回約120美元，已經(jīng)形同高利貸。
即便是狀況相對良好的民營房企，情況也并不樂觀。碧桂園一筆2025年10月到期的美元債（XS2240971742），二級市場中間價約64美元，到期收益率約17.64%。旭輝一筆2026年8月到期的美元債（XS2342908949），二級市場中間價約73.58美元，到期收益率約12.75%。
據(jù)《財經(jīng)十一人》了解，基本面相對不錯的民營房企，目前一級市場發(fā)債的票面利率約為4%-5%。這就是說，如果投資者還想投民營房企，直接在二級市場撿券即可，沒有必要再追一級市場。如此一來，房企就很難在一級市場發(fā)行新債。
一般房企發(fā)債有三種用途：補充流動資金、借新還舊、項目投資?，F(xiàn)在，低迷的國內(nèi)外債市環(huán)境，讓民營房企的處境雪上加霜。
房地產(chǎn)行業(yè)的危機已經(jīng)蔓延到產(chǎn)業(yè)鏈上下游。5月16日，為了給市場帶來信心，緩解民營房企及產(chǎn)業(yè)鏈上游供應(yīng)商融資難題，深交所發(fā)行了由中證金融和中信證券聯(lián)合增信的龍湖供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模4.02億元，利率3.5%，票面利率比上個月同類產(chǎn)品低了超過0.2個百分點，但認購倍數(shù)達到2.3倍。
部分民營房企高管認為，連行業(yè)模范生龍湖都需要信用加持，側(cè)面驗證了整個行業(yè)已非常脆弱。
由于行業(yè)下行，出現(xiàn)流動性危機的房企過多，出于穩(wěn)健投資考慮，很多機構(gòu)對民營房企的債券和ABS實行一刀切。即使龍湖這樣資質(zhì)好，海外評級高的公司，也不予投資?！坝辛酥凶C金融、中信證券為龍湖背書，就拓寬了龍湖ABS的購買客群。讓這些有投資門檻的機構(gòu)，可以放心購買?！鼻笆鲋槿送嘎?。
但多位業(yè)內(nèi)人士均認為，此次龍湖ABS產(chǎn)品融資主要是政策面為了釋放積極信號，對于出現(xiàn)流動性危機的房企，這種靠外部增信的融資產(chǎn)品其實無法指望。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年5月，中國100家典型房企資產(chǎn)證券化融資69億元，環(huán)比減少62.6%，同比減少62.1%。
為了保交樓，監(jiān)管層曾引入四大資產(chǎn)管理公司（中國信達、中國東方、中國長城、中國華融）來為民營房企化解債務(wù)危機。
今年4月末，金融監(jiān)管部門提供了一份內(nèi)含12家房企的名單給四大資產(chǎn)管理公司，它們是：恒大、世茂、融創(chuàng)、融信、佳兆業(yè)、中梁、中南建設(shè)、綠地、奧園、榮盛、陽光城、富力地產(chǎn)。
多位接近此事的知情人士向《財經(jīng)十一人》透露，雖然資產(chǎn)管理公司對接都很積極，但是落地項目有限，主要原因是雙方無法談妥價格。
“資產(chǎn)管理公司精打細算，沒有利潤，絕對不碰。它們會把價格壓得很低?！倍辔恢槿耸客茰y，資產(chǎn)管理公司預(yù)期價格還會走低。
前述華南房企高管表示，房企對資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)并不意外。它們作為獨立核算、自負盈虧的金融實體，其經(jīng)營邏輯與其他金融機構(gòu)并無不同。
反腐敗=遠離民企？
多位房企高管和金融人士接受《財經(jīng)十一人》采訪時認為，銀行不敢給民營房企放貸，還在于看不清監(jiān)管層對恒大問題的定性。
作為中國房企三強之一，中國恒大（3333.HK）自2021年6月后就被債務(wù)危機所累，難以正常支付供應(yīng)商款項和員工工資，難以按期還本付息銀行貸款。
截至2021年6月30日，中國恒大總負債1.97萬億元，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為81.0%，凈負債率為99.8%，現(xiàn)金短債比為0.67，三條紅線踩線兩條。
2021年9月，恒大債務(wù)危機開始蔓延，此后高杠桿房企的新增貸款斷崖式下跌。
隨恒大債務(wù)危機一起出現(xiàn)的是金融機構(gòu)的反腐風(fēng)暴。
2021年9月13日，中紀(jì)委網(wǎng)站發(fā)文表示，不僅要加大力度查處金融風(fēng)險“大鱷”，也要堅決懲處監(jiān)管機構(gòu)里的“內(nèi)鬼”，以強監(jiān)督促進強監(jiān)管。
2022年5月11日，中紀(jì)委網(wǎng)站公布，中國建設(shè)銀行機構(gòu)業(yè)務(wù)部原總經(jīng)理黃曦因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法被調(diào)查。黃曦被調(diào)查時的身份是泰禾高管。
泰禾（000732.SZ）是千億陣營中較早出現(xiàn)流動性危機的閩系房企。2022年4月末，泰禾發(fā)布公告稱，2021年集團實現(xiàn)營業(yè)收入49.11億元，歸屬股東凈虧損40.13億元。5月6日，泰禾股票由“泰禾集團”變更為“ST泰禾”。
據(jù)《財經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計，2021年至今，中紀(jì)委網(wǎng)站同銀保監(jiān)會共計公布了27條與地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)批貸相關(guān)的調(diào)查信息，涉及五大國有銀行及全國性民營商業(yè)銀行，被調(diào)查人員職務(wù)基本為分行黨委書記、行長、副行長。
中房集團原董事長孟曉蘇認為，反腐敗是必要措施，但要避免把審查問題干部的貪腐行為，簡單化地轉(zhuǎn)換成審查與民營企業(yè)家的關(guān)系，這會讓一些銀行干部對民營企業(yè)避之不及，進而加劇民營企業(yè)的經(jīng)營困難。
孟曉蘇指出，為了規(guī)避風(fēng)險，在項目招標(biāo)、土地拍賣、貸款發(fā)放、貸款利率等各個方面，銀行系統(tǒng)都出現(xiàn)了刻意避開民營企業(yè)的現(xiàn)象，以及“不擔(dān)當(dāng)、不作為、不做不錯”風(fēng)氣。甚至有金融機構(gòu)加大抽貸、斷貸、減貸力度，加劇了民營房企的資金惡化，導(dǎo)致出現(xiàn)群體性的房企坍塌事件。
銀行、房企、地方政府，如何避免三輸？
“難點在于既要又要，既要支持房企，銀行又要合規(guī)檢查不放松、有效防范自身風(fēng)險，所以央行的要求落實不下去。”多位房企、券商、銀行高管對此看法一致。
站在金融機構(gòu)的角度，作為獨立法人，金融機構(gòu)運營要講商業(yè)邏輯。在地產(chǎn)全行業(yè)下行大環(huán)境下，項目的資產(chǎn)價值要重新評估，金融機構(gòu)對于高風(fēng)險項目的放貸、投資審批更嚴(yán)。銀行現(xiàn)在希望盡快收回存量貸款，降低風(fēng)險損失；盡量不新增投放，避免造成新的損失。
如果非讓金融機構(gòu)在扶持“高危行業(yè)”和審批風(fēng)險中找平衡，沒有硬性指標(biāo)時，它們更愿意把目光轉(zhuǎn)向相對安全的行業(yè)和標(biāo)的。
站在房企的角度，為了提高保交樓效率，出現(xiàn)流動性危機的房企更需要新增開發(fā)貸款，而不僅是展期存量貸款。
“一旦出現(xiàn)債務(wù)逾期，全國人民都知道了，誰還敢買你的房子。為了銷售回款，我們要么打折促銷，要么只能銷售現(xiàn)房，或者接近現(xiàn)房銷售?！币晃怀霈F(xiàn)流動性危機的房企高管表示。
他認為，銀行不愿新增開發(fā)貸，還有一個原因是擔(dān)心地方政府和企業(yè)挪用監(jiān)管資金。
房企會在開發(fā)貸借款銀行開設(shè)資金存管賬戶，通過項目回款進程，還本付息。目前，出現(xiàn)流動性危機的房企大多數(shù)由地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。這意味著，房企的銷售回款進入預(yù)售金監(jiān)管賬戶后，它們要想再提取這筆錢，需跨過當(dāng)?shù)刈〗ň趾捅O(jiān)管銀行兩道坎。如果地方政府保交樓壓力較大，會抽調(diào)這筆錢用于其他支出。
甚至如果一家房企在同一城市有多個項目做了開發(fā)貸，有的項目回款情況較好，監(jiān)管賬戶資金足夠富余，銀行也有可能拿不到基于這些項目的開發(fā)貸利息、本金。
為了保交樓，地方政府會通盤考量這家房企在全市項目的建設(shè)情況，抽調(diào)資金給回款情況較差的項目?！叭魏雾椖砍鰡栴}都是民生問題，這肯定是現(xiàn)在第一位的事。但如此下去，銀行更沒有積極性給房企放貸了?！鄙鲜龇科笕谫Y高管認為。
《財經(jīng)十一人》獲悉，雖然開發(fā)貸是項目制，但如果整個集團出了資金風(fēng)險，項目就容易被地方政府接管，此時銀行則很難實現(xiàn)閉環(huán)管理。目前，只要銀行想給房企做增量開發(fā)貸，一定會把當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策摸排清楚。如何做到閉環(huán)管理，保障資金安全，是銀行給房企放貸的首要條件。
如何打破這一囚徒困境？多位房企高管在接受采訪時建議：
第一，監(jiān)管層出臺統(tǒng)一無差別規(guī)定，存量貸款在一定時期內(nèi)暫緩還本付息，減緩企業(yè)失血速度；
第二，增加監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的使用彈性。如果一個項目，房企剩余貨值（可供銷售的房屋面積×均價）覆蓋剩余工程款后還有結(jié)余，就可以將監(jiān)管賬戶里的錢用于日常經(jīng)營；
第三，希望地方政府在金融機構(gòu)和房企之間更好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，促使三方找到共贏方法，避免爭相出逃的三輸結(jié)局。
為了彌補開發(fā)貸不足，2022年以來，銀行加大了對優(yōu)質(zhì)民營房企的并購貸發(fā)放。一位國有銀行的高管認為，銀行通過這種方式也能給房地產(chǎn)行業(yè)輸血，還能讓強者更強，提高行業(yè)集中度，改善行業(yè)的整體健康度。
《財經(jīng)十一人》獲悉，1月-4月，在上海，有頭部優(yōu)質(zhì)民營房企獲得過一筆100億元的并購貸。但截至目前，銀行發(fā)放的并購貸總量不大，國家隊及優(yōu)質(zhì)民營房企也很難從市場上找到適合的并購項目。
上述城商行經(jīng)理解釋道，并購貸實際執(zhí)行很難。地產(chǎn)并購，標(biāo)的項目必須四證齊備（《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工許可證》）。取得四證門檻不低，例如有些區(qū)域要求在建項目要達到25%的完工率方可發(fā)證。
悖論在于，需要被并購的房企大多出現(xiàn)了流動性危機，這些房企往往無法讓項目達到取得四證的標(biāo)準(zhǔn)。
此外，并購方想要的就是干凈地塊，如果具備四證或者在建25%，意味著土地規(guī)劃已經(jīng)不能調(diào)整了。存量的戶型設(shè)計可能不符合并購方的需求，或者其定位不符合市場，這抑制了并購意愿。同時，很多出現(xiàn)流動性危機的房企，手中的項目存在多次抵押問題，表外負債難以厘清，這也導(dǎo)致國家隊及優(yōu)質(zhì)民營房企的并購意愿不高。
資金緊繃，導(dǎo)致民營房企無力參與公開市場拿地。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月民企投資拿地幾乎停滯。30家重點監(jiān)測房企中，僅龍湖、碧桂園、金地三家民企在5月份有投資動作。多位房企高管預(yù)測，下半年，民營房企拿地?zé)崆槿匀徊桓摺?/p>
籌資救命是標(biāo)，恢復(fù)信心是本
《財經(jīng)十一人》在采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)民營房企當(dāng)下已經(jīng)無暇考慮未來發(fā)展，全部精力都放在了避免債務(wù)“爆雷”，以及處理與施工方、供應(yīng)商、業(yè)主的各種糾紛上。
民營房企的信用也變得脆弱，上游水泥廠、鋼鐵廠只有付現(xiàn)金才給房企供貨，下游建筑公司、裝修公司也不敢再墊資開工。
民營房企亟須系統(tǒng)性的救市方案，讓公司可以逐步恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營，恢復(fù)造血能力。
5月12日，在央行副行長陳雨露公開表示“房地產(chǎn)市場金融化、泡沫化的勢頭得到了有效遏制”后，各種紓困政策開始從供給和需求兩側(cè)為房地產(chǎn)市場注入生機。
5月21日，上海市政府印發(fā)《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》通知，其中50條新政，約11條同房地產(chǎn)相關(guān)，涉及減稅、融資、拿地、復(fù)工復(fù)產(chǎn)等各方面。
5月27日下午，上交所為碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)、旭輝集團、新城控股5家開發(fā)商舉辦了投資者路演，這相當(dāng)于為它們背書。
在需求端，今年以來，中央多次強調(diào)支持合理住房消費。5月，為了激活樓市，各地方政府也紛紛出臺樓市刺激政策。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，5月約有50個城市放松了限購、限售、限貸，轉(zhuǎn)而鼓勵居民購房。杭州、大連、武漢、濟南、太原還通過調(diào)整戶籍和社保政策來降低購房資質(zhì)。
5月20日，央行下調(diào)基準(zhǔn)利率15個基點，首套、二套房貸利率下限均隨之下調(diào)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月50城二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比降幅收窄。
但部分民營房企對市場在短期內(nèi)回暖仍持謹慎態(tài)度。它們認為，銷售端體會到行業(yè)利好政策一般需要三個月，但今年可能更晚。
它們給出的理由是：因為疊加了疫情和經(jīng)濟增長放緩的影響，購房者會認為房價還有下降空間，不著急出手；同時有實力買房的人在減少，因為即期收入和預(yù)期收入都在下降。
“僅靠給房企增加貸款是治標(biāo)不治本，讓房地產(chǎn)市場重新活躍起來才是治本之道。如果只是放寬金融政策，允許給房企‘增貸、延貸’，卻仍然管著樓市不讓買房賣房，這些貸款不就很快變成呆賬壞賬了嗎？”孟曉蘇說。
孟曉蘇認為，房地產(chǎn)行業(yè)的危機已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的“灰犀?！笔录６C之所以不期而至，是三種力量共同作用的結(jié)果：第一是忽視保障性住房建設(shè)，第二是把調(diào)控重點放到了“降低商品房價格”上，第三是金融政策上先用“加杠桿”擴大房企負債率，隨后的“去杠桿”又過急過快，形成了“上樓撤梯”效應(yīng)。
另有不愿具名的專家認為，目前房地產(chǎn)陷入全行業(yè)危機，并非市場經(jīng)濟的自然結(jié)果，而是在包括政策、疫情等多重因素作用下形成的特殊狀態(tài)，因此政府有義務(wù)幫助房地產(chǎn)行業(yè)脫困。但政府并非無條件地救助所有房企，而是有選擇地救助兩類房企，第一類是規(guī)模巨大，破產(chǎn)倒閉會引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險的房企；第二類是資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營管理都不錯，只是暫時面臨流動性危機的房企。
對于前者，政府在救助的同時，需要讓導(dǎo)致企業(yè)陷入危機的人承擔(dān)責(zé)任，大股東易位、管理層出局，都是應(yīng)有之義；對于后者，主要是協(xié)調(diào)債務(wù)展期、新資金注入等事宜，不涉及企業(yè)控制權(quán)變更。
亦有專家指出，緩解房企的流動性危機，除了債權(quán)融資和股權(quán)融資，企業(yè)自身的銷售回款更加重要。提振銷售回款，首先要恢復(fù)市場信心，復(fù)蘇因信心不足被壓制的購買力，這一點僅靠簡化購房手續(xù)、降低按揭成本是不夠的，還需要整體經(jīng)濟恢復(fù)增長，人們對未來收入的預(yù)期恢復(fù)樂觀。
能迅速見效，緩解房企資金壓力的措施，則是放松預(yù)售資金的監(jiān)管，使房企能夠合理地跨城市跨區(qū)域調(diào)度資金，避免繼續(xù)出現(xiàn)明明賬上有錢，卻只能眼睜睜地看著債務(wù)爆雷的現(xiàn)象。
作者為《財經(jīng)》記者和研究員，《財經(jīng)》實習(xí)生王文彤、龐敏、孟達對此文亦有貢獻