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本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

12年前，一場(chǎng)“搶房颶風(fēng)”席卷了海南省三亞市的鳳凰島。

這是一座在大海礁盤之中吹填而出的人工島，島上五棟風(fēng)帆式的大樓如今已是三亞的地標(biāo)性建筑，它們安靜地佇立在海風(fēng)之中等待游客前來打卡拍照，讓人很難聯(lián)想到曾經(jīng)發(fā)生在它身上的癲狂往事。

2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，提出到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地，嗅覺靈敏的投資客蜂擁而至。

7天之后，鳳凰島迎來了首次開盤，均價(jià)高達(dá)7萬元/平方米的700套公寓被搶購(gòu)一空。比肩北上廣深豪宅的價(jià)格，絲毫沒有消滅投資客的熱情，這導(dǎo)致一個(gè)月后第二次開盤，每平方米售價(jià)直接跳漲1.5萬元。

貝殼找房顯示，房?jī)r(jià)最高曾問鼎16萬元/平方米的鳳凰島，如今在售房源僅有10套，價(jià)格介于3.6萬元-7.8萬元/平方米。在房?jī)r(jià)光環(huán)褪去之后，鳳凰島又遭遇環(huán)保風(fēng)暴，眼下旅游行業(yè)的困頓局面更是讓當(dāng)年的投資客苦不堪言。

6月13日，鳳凰島股東中國(guó)交建的一紙公告顯示，這座曾經(jīng)風(fēng)光無限的小島，并沒有在諸多磨難中涅槃重生，反而走向了破產(chǎn)重整的結(jié)局。

曾比肩京城頂豪的鳳凰島破產(chǎn)重整

根據(jù)公告，三亞鳳凰島國(guó)際郵輪港發(fā)展有限公司（下稱“鳳凰島國(guó)際郵輪港”）在6月10日，收到三亞市中級(jí)人民法院送達(dá)的《民事裁定書》（2022瓊02破申8號(hào)），以鳳凰島國(guó)際郵輪港公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資不抵債為由，裁定受理債權(quán)人三亞發(fā)展控股對(duì)鳳凰島國(guó)際郵輪港（本級(jí)公司）進(jìn)行重整的申請(qǐng)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2014年，中國(guó)交建以49.62億元的價(jià)格收購(gòu)了鳳凰島國(guó)際郵輪港公司45%的股權(quán)。綜合天眼查和2014年的資產(chǎn)收購(gòu)公告可知，鳳凰島國(guó)際郵輪港公司持有三亞鳳凰島發(fā)展有限公司（下稱“鳳凰島發(fā)展”）、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司（下稱“鳳凰島置業(yè)”）的100%股權(quán)。由此，中國(guó)交建直接或間接持有鳳凰島國(guó)際郵輪港、鳳凰島發(fā)展和鳳凰島置業(yè)45%股權(quán)。

根據(jù)2014年的資產(chǎn)收購(gòu)公告，鳳凰島國(guó)際郵輪港的主要資產(chǎn)包括三亞鳳凰島一期郵輪碼頭和聯(lián)檢大廳辦公樓，開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有三亞鳳凰島一期七星級(jí)酒店及國(guó)際會(huì)議中心等，另?yè)碛腥齺嗻P凰島二期海域使用權(quán)；鳳凰島發(fā)展擁有三亞鳳凰島國(guó)際養(yǎng)生度假中心；而鳳凰島置業(yè)則擁有的開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有三亞鳳凰島主題公園、國(guó)際游艇會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街等。

對(duì)比鳳凰島整體規(guī)劃可知，上述資產(chǎn)涵蓋了鳳凰島的主要規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目。鳳凰島的官方微信公眾號(hào)顯示，鳳凰島一期工程占地548畝，規(guī)劃了七大項(xiàng)目，即國(guó)際郵輪港、超星級(jí)酒店、國(guó)際養(yǎng)生度假公寓、國(guó)際游艇會(huì)、熱帶風(fēng)情商業(yè)街、度假別墅、奧運(yùn)主題公園等；而二期計(jì)劃填海造地面積711畝，原本規(guī)劃的核心項(xiàng)目包含郵輪航站樓、進(jìn)口商品直銷中心及配套設(shè)施等。

其中，國(guó)際郵輪港早在2006年11月便已通航，五棟風(fēng)帆式的國(guó)際養(yǎng)生度假公寓也在2010年迎來首次開盤，并在2012年之后陸續(xù)交付，而二期填海造地工程也在中國(guó)交建入主鳳凰島的3年后完成。

公寓入市的2010年正值海南樓市的巔峰，開盤當(dāng)天，比肩一線城市超級(jí)豪宅的房?jī)r(jià)沒有澆滅炒房的狂熱，高達(dá)7萬元/平方米的700套公寓在開盤當(dāng)天銷售一空，一個(gè)月后第二次開盤，每平方米售價(jià)直接跳漲1.5萬元，最貴的一套賣到了13萬元/平方米。

可以對(duì)比的是，這一年，廣州新房成交價(jià)為11623元/平方米，豪宅最高成交價(jià)格也僅僅是突破5萬元/平方米；而在北京，位于王府井的霞公府也剛剛開盤，這個(gè)被稱為超級(jí)豪宅的樓盤，僅僅憑借10萬元/平方米的預(yù)售價(jià)格便已問鼎京城。

在鳳凰島開盤時(shí)，一位中介向每日經(jīng)濟(jì)新聞表示，他曾看到一位買家上午買房時(shí)交了2萬元定金，下午便有另外的投資者花10萬元接手，“說一天一個(gè)價(jià)都不準(zhǔn)確，下午和上午價(jià)錢都能相差不少”。

房?jī)r(jià)泡沫破滅又陷環(huán)保風(fēng)波

然而，鳳凰島的發(fā)展遠(yuǎn)不如開局般樂觀，隨著調(diào)控政策的出臺(tái)和宏觀環(huán)境的變化，2011年鳳凰島乃至整個(gè)海南市場(chǎng)走入低谷。貝殼找房顯示，鳳凰島在售房源僅有10套，價(jià)格介于3.6萬元-7.8萬元/平方米，且價(jià)格低于5萬元/平方米的房源是主流。

“房?jī)r(jià)炒得太高，買鳳凰島的業(yè)主都虧了”，三亞市的資深中介黃小貝（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在島上的二手房源少是因?yàn)橘I家不想掛牌，“因?yàn)橘I得貴，賣就要賠錢”。

房?jī)r(jià)光環(huán)逐漸褪去之后，等待鳳凰島的是一場(chǎng)更大的風(fēng)暴。2017年至2018年初，在一場(chǎng)全國(guó)性的“環(huán)保風(fēng)暴”中，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組點(diǎn)名批評(píng)鳳凰島，填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為此，鳳凰島被停工整改，并付出了3700萬元生態(tài)補(bǔ)償資金代價(jià)。

此后，鳳凰島二期被多次下達(dá)整治文件。2021年11月，海南省人民政府網(wǎng)站發(fā)布《海南省落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》指出，經(jīng)三亞市委市政府審議，確定將“鳳凰島二期項(xiàng)目全部拆除，恢復(fù)建設(shè)前原狀。全部拆除后，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為推薦的鳳凰島二期項(xiàng)目整改拆除技術(shù)方案。

根據(jù)交通運(yùn)輸部南海航海保障中心6月2日發(fā)布的信息，鳳凰島二期項(xiàng)目拆除工程施工已完成。在房?jī)r(jià)光環(huán)褪去之后，鳳凰島又遭遇環(huán)保風(fēng)暴，眼下旅游行業(yè)的困頓局面更是讓這座旅游小島雪上加霜。

截至2021年12月31日，即將進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的鳳凰島國(guó)際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元，負(fù)債總額約為186.05億元。天眼查顯示，鳳凰島國(guó)際郵輪港在2017年之后多次陷入信托糾紛或金融借款合同糾紛。

2022年5月，因執(zhí)行金融借款合同糾紛案件，鳳凰島國(guó)際郵輪港持有的土地資產(chǎn)和地上房屋被擺上拍賣平臺(tái)，起拍價(jià)高達(dá)1.01億元，原定于6月15-16日競(jìng)拍，不過由于鳳凰島國(guó)際郵輪港被三亞市中級(jí)人民法院裁定破產(chǎn)重整，該拍賣已被撤回。