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2023-01-31
公募REITs解禁“倒計時”！
更新時間：2022-06-19 19:31:38作者：佚名
中國基金報記者 陸慧婧
6月21日，公募REITs迎來上市一周年的日子，這也意味著首批公募REITs的部分戰(zhàn)略配售限購份額可以進入二級市場流通。
過去一年，公募REITs二級市場份額一直呈現(xiàn)“僧多粥少”的局面，價格長時間以來也一直處于溢價交易狀態(tài)，隨著首個解禁期到來，首批公募REITs的可流通份額有望擴大一倍左右。
多位業(yè)內人士表示，解禁或在短期內給公募REITs帶來價格沖擊，但在大宗交易以及FOF增量資金入市下，價格有望逐漸趨于平穩(wěn)，部分底層資產優(yōu)質的公募REITs或迎來較好的資產配置機會。
首批9只公募REITs即將解禁
首批基礎設施REITs進入解禁“倒計時”。
近日，華安張江光大園 REIT發(fā)布份額解除限售的公告，包括上海國際集團資產管理有限公司在內的10名其他專業(yè)機構投資者合計所持有的17665份戰(zhàn)略配售限售份額將于6月21日解禁。這也是該基金5月底以來第三次發(fā)布解除限售的提示型公告。
據(jù)富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同介紹，首批9只基礎設施REITs總市值為314億元，其中流通市值（按發(fā)行價計算）約為92億，除原始權益人持有份額外，鎖定期為一年的戰(zhàn)略投資者持有份額約為96億，這些鎖定的份額將將于今年6月21日解禁上市。
而據(jù)華泰證券統(tǒng)計，九只公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例 33.9%，超過目前流通份額占總份額的平均比例32.4%。具體來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業(yè)REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小于目前流通份額，占比（解禁份額/流通份額，下同）在40%~80%之間；富國首創(chuàng)水REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平目前流通份額，占比在90%~110%之間；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份額超過目前流通份額，占比在130%~190%之間。
在王甲同看來，公募REITs 首個解禁潮對市場流動性的影響主要表現(xiàn)在：一是整個REITs市場上增加一倍的流通量，相當于增加供給，緊張的供需關系得到緩解，市場價格可能會出現(xiàn)調整；二是由于每單REITs解禁數(shù)量不同，占整個REITs市值的比例不同，因此對價格影響也會出現(xiàn)差別。解禁數(shù)量大的RIETs，市場價格承受壓力較大。三是解禁后流通市值大的REITs，或成為保險等大資金的配置標的，交易量會上升，可能帶動換手率的增加。此外，首批REITs項目解禁后，市場價格的變化，也會帶動二批和三批發(fā)行的REITs市場價格波動。
東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍則表示，限售份額的解禁意味著市場上會新增REITs流通份額供給，目前公募REITs已累積較多漲幅，投資者可以出售兌現(xiàn)收益等，需要警惕解禁帶來出售壓力和價格沖擊。
交易性機構減持意愿或較大
自去年6月21日上市以來，公募REITs成為資本市場上一道靚麗的風景線，也給投資者帶來不錯的收益。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止6月17日，富國首創(chuàng)水務REIT上市以來漲幅高達41.38%，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT漲幅超過36%，博時招商蛇口產業(yè)園REIT、中航首鋼生物質REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、華安張江光大園REIT4只公募REITs 漲幅亦超過20%，首批上市的9只公募REITs平均漲幅超過22%，市場也有聲音認為，目前公募reits積累的浮盈或將增加戰(zhàn)略投資者的減持“沖動”。
華泰證券分析指出，按投資者類型來看，首批公募 REITs 解禁的機構投資者中保險、產業(yè)資本占比較高，分別為 31.28%及 27.72%，此外券商自營、基金及子公司專戶、券商資管也有較高比例，分別為 13.36%、7.63%及 6.58%，還有一些銀行、信托、不良資產管理公司、基金專戶、私募基金、銀行理財子等多類型機構。由于負債端久期、投資偏好不同，其中產業(yè)資本、保險等以長期投資為主，屬于配置型機構；理財子、券商資管、基金專戶等以法人產品為主，兌現(xiàn)收益動機較強，券商自營等也屬于交易性機構。可以關注不同 REITs的解禁份額來進一步分析其潛在拋售壓力。
王甲同認為，前期漲幅比較高的REITs，當解禁期結束后，如果二級市場價格合適，賣出持有份額可獲得不錯的資本利得收益，那么戰(zhàn)配投資者可能會根據(jù)自身的情況選擇減持。至于市場是否會出現(xiàn)大量減持標的而導致價格下跌，還要看REITs的不同情況：一是解禁的份額數(shù)量占比。如果原始權益人持有較高比例，而戰(zhàn)配比例比較低，市場增加的供給量不大，即使存在減持，也大概率不會出現(xiàn)價格大幅下跌。二是市場對底層資產質量的認可度。在目前經(jīng)濟形勢震蕩，投資前景不明朗情況下，如果REITs持有的基礎設施類資產優(yōu)質，可產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且行業(yè)景氣度不斷提升，在沒有好的替代品投資的情況下，戰(zhàn)配投資者不一定會大量減持。三是戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人的協(xié)同。如果戰(zhàn)略投資者與發(fā)行人有深度合作，投資公募REITs僅僅是合作的一部分，在PRE-REITs投資、資產并購等方面還有多方面合作，那么即使解禁，戰(zhàn)略投資者也不會出現(xiàn)大量拋售。
此外，如果是資管產品作為戰(zhàn)略投資者，而產品有固定期限和贖回壓力，那么解禁后減持就是其必然選擇，這會對REITs價格造成一定影響。如果是長期資金，那么減持的需求可能就不強烈。
根據(jù)相關規(guī)定，公募FOF只能投資成立滿一年的基金產品，這也意味著公募REITs上市一周年之后有望迎來新的投資者入場，對其二級市場價格也會產生支撐作用?！坝捎诠糝EITs是資產的‘IPO’，既具備股性，也具備債性，本身就是固收+的產品，因此也會成為公募FOF配置的良好選擇。目前存在的問題是市場標的較少，流通盤小，無法承載大量的配置需求。待市場解禁后，加上監(jiān)管審批進度加快，以及擴募的推出，供給量增加后，公募FOF配置量也會增加?！蓖跫淄赋?。
理性看待公募REITs的投資機會
對于投資者而言，公募REITs市場解禁前后的市場波動，或也蘊含著配置優(yōu)質公募REITs的良機。
在王甲同看來，公募REITs市場解禁帶來的配置機會主要表現(xiàn)在幾大方面：一是供給量的增加，可能會導致價格變化，當價格出現(xiàn)非理性調整后，對于底層資產優(yōu)質的公募REITs，就是較好的資產配置機會；二是解禁后，有些戰(zhàn)略投資者會選擇大宗交易的方式進行交易，以避免對市場價格造成非理性擾動。大體量的資金可以選擇與目標客戶進行一對一磋商，以雙方認可的價格進行大宗交易，既避免影響價格，又有一定折扣和讓利，可實現(xiàn)雙贏。
此外，他還建議投資在投資公募REITs時，需要關注如下風險點：一是底層資產的質量如何，這需要從行業(yè)、標的具體位置、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等層面進行考量；二是交易價格是否合理，即使好資產，買的價格過高，風險還是很大；三是未來是否可能擴募，擴募是公募REITs的生命力，如果未來擴募預期強烈，現(xiàn)在投資公募REITs，在其擴募時就占據(jù)主動，特別是特許經(jīng)營權類項目，擴募更是對公募REITs期限的延長，價值更大。
華安基金也提醒投資者密切關注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，同時科學理性看待公募REITs短期價格波動，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失；另一方面，也建議投資者明確自身風險承受能力和產品的風險收益特征，注重公募REITs內在投資價值，基于理性分析判斷，合理評估REITs投資價值，并樹立理性投資理念，關注這類產品的長期投資價值。
華安基金表示，從現(xiàn)階段來看，公募REITs產品仍比較稀缺，加上政策面對于市場擴容的支持，相信未來公募REITs仍然會是受投資者關注的一個資產類別，而隨著試點逐步深入，市場逐漸成熟，相信投資者也會逐步理性看待公募REITs的投資機會。
編輯：艦長
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