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2023-01-31
北京、上海房租大幅上漲了嗎？
更新時間：2022-06-29 00:10:13作者：佚名
一線城市租房市場正在回暖，上漲過快的個案多來自普租，長租機構租金波動不大
文｜劉言
“不是說大批打工人撤離上海嗎？為何租金每月還上漲了2000多?！?/p>
“今年畢業(yè)季本來工作就難找，都是一邊找工作一邊租房子，一線城市都不給我們留下的機會了嗎？”
最近，波動的房租與租客預期之間的偏差，把房租話題吵上了社交網絡熱搜。
不少人認為這是一場“房東、中介、長租機構紛紛參與的合謀，他們聯手炒高了房價?！?/p>
但諸葛找房研究院數據顯示，2022年5月，一線城市平均租金為86.66元/平方米/月，環(huán)比上漲0.39%，同比上漲4.03%。并沒有網上渲染的10%、20%，甚至更高。
雖然隨著一線城市逐漸擺脫疫情籠罩，進入復工復產階段，上海、北京、廣州等地房租開始率先反彈，但整體反彈幅度低于去年同期。以上海為例，多個機構數據顯示，去年同期租金同比漲幅近10%。
綜合多方市場數據觀察，租賃市場整體在溫和回暖，租金雖然有波動，但遠低于去年同期水平。且相較傳統普租模式（個人房東直租，中介代理機構主要為鏈家、我愛我家等），長租機構（機構出租，包括自如、相寓、泊寓等）的漲幅并不高。
為何這波一線城市租金波動，導致了個人感官和市場實際情況反差？
哪種租賃模式漲幅較高，波動較大？
搞清楚這些問題，并實施有針對性的解決方案，將更有利于一線城市保持合理的租金價格，從而留住人才，加快復工復產進度。
租房市場回暖
進入今年6月份，疫情后市場復蘇疊加畢業(yè)季租房熱點，市場逐漸迎來復工復產。根據自如研究院數據顯示，6月1日上海復工復產，租賃市場日均成交量已基本恢復至去年同期水平。同期，北京租賃市場需求逐步釋放，尤其是長租市場成交量，環(huán)比增長超過30%。
盤古智庫高級研究員江瀚認為，這段時間一線城市上海、北京租房熱度較高是多方面因素疊加而成：
克而瑞數據顯示，今年5月，上海個人房源租金為102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一個每平米月租金破百元的城市；環(huán)比上漲6%，漲幅排在55城前三。
58同城、安居客數據顯示，今年 3月北京平均租金為6372元/月，5月北京平均租金繼續(xù)上漲為6557元/套/月。
諸葛找房研究院數據顯示，今年5月，一線城市平均租金為86.66元/平方米/月，同比上漲4.03%。
而我愛我家研究院2021年上半年數據顯示，重點監(jiān)測12城，上海整租平米租金最高，同比方面，上海、北京、南京、成都等6城平米租金上漲，上海漲幅較高接近10%。據克而瑞2021年發(fā)布數據，上海市2021年租金呈現連續(xù)上漲趨勢，7月全市個人房源租金價格同比上漲16.45%。
可見，上海、北京此輪房租雖然環(huán)比上漲多月，但同比波動不及去年。
從數據反饋看，上海、北京房租上漲幅度較大的房子大多來自核心地段的普租房源。
從各區(qū)域來看，4月份，上海全市近六成區(qū)域租金出現上漲，其中黃浦區(qū)租金漲幅最大，上漲15.18%。
但同期上海集中式長租租金只出現微漲。5月，租金水平為162.55元/平方米/月，同比去年同期還下降了1.7個百分點。
在北京也是如此。綜合頭部房屋中介公司數據可知，上地、中關村、望京等租房熱門地區(qū)，長租機構租金波動幅度明顯低于普租。
根據《中國建設報》綜合市場情況調查發(fā)現，雖然上海、北京的租房市場受疫情影響，但長租機構租金和成交量都比較平穩(wěn)。今年第二季度，自如全國租金水平保持整體平穩(wěn)，環(huán)比波動幅度均在±2%范圍內。當前客戶續(xù)約價格同比去年同期，平均漲幅在2.5%-3%，這一幅度環(huán)比、同比數據均低于一線城市普租價格在過去一年的漲幅。
以北京望京地區(qū)望京路3號院租金波動為例。從2021年2月至2022年6月，普租房源累計變化為上漲32.4%，自如房源累計變化為上漲4.3%。其中，今年3月以來，該小區(qū)普租房源累計上漲7.5%，自如房源價格變化率為2.2%。
據悉，目前住房租賃市場中，約有30%房源由個人房東自行出租，俗稱手拉手成交；30%的房源通過品牌房地產經紀公司，如我愛我家、鏈家等掛牌出租；30%的房源在一些規(guī)模較小、區(qū)域性的住房租賃中介公司代理出租。這三類加一起，基本上就占據了90%以上的租賃市場的供給。
北京房地產中介行業(yè)協會秘書長趙慶祥認為，目前，一線城市租金并沒有普漲，各區(qū)域租金有漲有跌，整體波動低于去年同期，機構化長租房租金波動幅度低于普租。而且機構運營的長租房市場占比還不高，當下消費者選擇也很多樣，長租機構尚不具備操控市場價格、哄抬租金整體上漲的能力。
定價邏輯決定租金波動高低
為何長租或者說機構出租會比普租價格波動??？背后原因主要是個人房東與機構平臺的運營邏輯不同。
目前，個人房東和中介等通常采用對比定價法。一般來說，出租房子前，房東會把市場上現有的周邊的同小區(qū)、同戶型的房子價格對比一遍，再根據自己裝修配套水平和心理預期定價，同時還預留出來與租客討價還價的空間。
個人房東更依賴當下的客源情況和價格反饋，同時參考價格信息的來源比較窄，加上每一位房東自身認知偏差，往往對市場冷熱有著主觀但也片面的判斷，因此定價存在天然不穩(wěn)定性。他們相對更容易受到市場風吹草動的影響。
據悉，上海四五月份部分地區(qū)房租上漲過高，部分原因是復工復產后，房東想彌補損失。
自如數據智能中心首席科學家張宇宙博士認為，機構出租更關注其管理房源在長委托周期內、全部房源整體的收益率，即他們追求的是長期、穩(wěn)定的高出租率，而不是為了一時的高租金，導致出租率降低。
簡單來說，機構出租的運行邏輯中，規(guī)模＞出租率＞租金價格。
以自如為例，2022年新的業(yè)主委托模式“增益租”推出已近兩年，今年一季度增益租業(yè)主委托量同比漲了400%。
增益租即自如采用無差價、無空置期、收益有保底模式，房東將房屋委托給自如長期運營，自如對房源進行標準化配置改造再轉租出去。改造費（裝修費）由房東負責，自如同房東簽訂1年-8年不等合同。
改造后的房屋品質會顯著增長，房屋價值也有提升，不管市場房價漲跌，及房源是否出租出去，自如都會在合同期內付房東保底房租，而如果市場行情好，超出保底部分的租金收益，自如和房東分成。
張宇宙博士透露，這種運營模式有兩個經營要素，一是，要有足夠的規(guī)模；二是，在規(guī)模的基礎上做到足夠高的出租率。
規(guī)模方面，自如已處于穩(wěn)定期，因此出租率對自如有著最高的優(yōu)先級。只要一天房子沒出租，平臺就只付錢不收錢，出租率是關鍵指標。如一套2000元的房子租金漲了3%，自如每月多收60元，一年多收700元左右，但如果從日租金來看，房子空置3-5天，漲出來的錢就幾乎沒了?！八詴?yōu)先保障價格合理。”
自如目前已經把出租時效較傳統普租的45天縮短到15天。
對自如來講，何謂“價格合理”？據介紹，自如通過四層價值定價法來判定一套房子的核心價格。
最底層是區(qū)位價值，如一套房子在北京國貿和在天通苑肯定租金基礎上有差異。
第二是樓盤價值，如在同一區(qū)域，2005年建的小區(qū)跟30年房齡以上的小區(qū)，容積率、綠化率、物業(yè)管理水平都不一樣，樓盤小區(qū)本身屬性的差異帶來價值區(qū)別。
第三是房子本身，如房子面積、朝向、樓層等，這是到房子屬性上的價值。最基本的，面積大的肯定要貴一點，面積小的要便宜點。
第四層是裝修價值，裝修老舊肯定不如精裝修的價值高。
此外，市場上已經成交的價格以及銷售周期，也會成為自如等長租機構判定一個特定房子定價是否合理的依據。
總之，張宇宙認為，要在保證出租率足夠高的前提下，再去盡量吻合市場的趨勢?！暗饨鹋c出租率需要相互平衡，所以我們更愿意以合理的價格把房子租給客戶?！?/p>
據悉，基于過去十年的樓盤字典的數據積累，自如價值定價基礎算法對全國十個城市經營范圍內樓盤的覆蓋率超過90%，平均每日運算學習超過200萬次。目前自如整體入住率超90%，北京、上海作為重點一線城市，入住率均長年高于90%?？蛻衾m(xù)約率方面，目前，自如整體續(xù)約率環(huán)比增長近10%，同比增長超過16%。
穩(wěn)租金 保就業(yè)
業(yè)內普遍預計，在疫情防控總體向好的大趨勢下，預計6、7月份，住房租賃市場整體仍將持續(xù)回暖，尤其是對人才吸引力較強的一線、新一線城市以及都市圈核心城市、省會城市等。
這意味著只要疫情穩(wěn)定，未來，熱門城市房租仍有發(fā)展空間。為了緩解年輕人就業(yè)、生活焦慮，穩(wěn)定租房市場，需要監(jiān)管層、行業(yè)協會短期調控和行業(yè)長期提高匹配效率、保障供給。
6月22日，北京房地產中介行業(yè)協會號召全市房屋租賃中介機構為新一屆畢業(yè)生提供適配租賃房源和租房優(yōu)惠服務。
對此，自如、貝殼找房、鏈家、我愛我家等20家代表性企業(yè)計劃籌集約9萬套（間）房源供高校畢業(yè)生選擇，并承諾提供免押金、減租金和傭金打折等優(yōu)惠。
長期來看，趙慶祥分析道，住房租賃是需要精細化運營的行業(yè)，憑借資本光環(huán)出圈只是短暫，長期仍要回歸本源。依靠精細運營和專業(yè)服務實現“有帳可算”，就不怕弄臟雙手去做微利如毛巾擠水的事情。與其說規(guī)模增長，不如說提供更有效、匹配的供給。
在租房市場上一直存在產品錯配、服務錯配、品質錯配等問題。發(fā)展的問題，需要通過商業(yè)模式和服務的創(chuàng)新來解決。
為了保障供給，解決城市新市民、青年人租房問題，2022年以來，保障性租賃住房建設迅速落地。自2021年6月《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》印發(fā)后至今，北京、上海、重慶、天津等約13個城市陸續(xù)發(fā)布了實施細則。
根據這些實施細則，“十四五”（2021-2025）期間，北京、上海、廣州、深圳計劃新增保租房分別為40萬套（含滿足條件的單間）、47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），其中，北京保租房供應占新增住房供應總量的40%，其它三城均占新增住房供應總量的45%左右。
增加保障房供給是一項系統工程，上百萬套的保租房建設也需要市場化力量參與建設、運營。據悉，目前，萬科、華潤、自如、貝殼等房地產行業(yè)頭部企業(yè)已經參與到保租房建設中。