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2023-01-31
地產(chǎn)最大空頭改口！萬科郁亮：市場已經(jīng)觸底，但~
更新時間：2022-06-29 16:05:40作者：佚名
萬科郁亮，可以說是地產(chǎn)圈最大的“空頭”。
“白銀時代”、“黑鐵時代”、“活下去”......全出自他的口。
不過，這一次，郁亮終于改口了。
昨天，萬科在深圳大梅沙開了今年首場股東會，郁亮的發(fā)言，讓今早的地產(chǎn)股迎來短暫的歡呼。
今早股市開盤后，上證指數(shù)走出深V行情，地產(chǎn)股卻堅挺，一度漲2.01%，港股地產(chǎn)板塊同樣走高。
其中，濱江集團、深深房A、信達地產(chǎn)漲停，金地漲超7%，萬科、招商蛇口漲超5%；港股方面，物業(yè)股表現(xiàn)較優(yōu)，此外佳源國際、富力、寶龍商業(yè)、時代中國漲超6%。
所以，郁亮到底說了什么？
總結只有一句話，這個男人，改口了。
郁亮稱，短期市場已經(jīng)觸底了，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。
之前很多人都不敢說，今年經(jīng)濟、房地產(chǎn)的底在哪里，只有看清這個底部，才不用擔心下一次的走低。
這個信號很關鍵。這下有了定心丸，是不是可以在看多一點樓市？
關注這只貓，帶你了解房地產(chǎn)經(jīng)濟~
上半年，我們經(jīng)歷了怎樣的底？
想不到，日子還是過得很快，盡管很艱難，但是2022上半年，只剩一天了。
郁亮在股東會上直言，“今年日子特別難過，這也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時間?！?br/>
圖源視覺中國，已授權
依舊是先來一段“苦情”發(fā)言，萬科去年的情況大家也是有目共睹的。
所以從青銅過渡到黑鐵時代，郁亮認為，那都是一眨眼、一瞬間的事情。
萬科的確經(jīng)歷了一次“業(yè)績底”。
但是相比企業(yè)，經(jīng)濟大環(huán)境的底部來得更加慘烈。
回顧一下，上半年，我們到底經(jīng)歷了怎樣的底？
房地產(chǎn)銷售已經(jīng)是跌到底了，6月還會不會再跌？貓崽和大佬保持一致看法，偏樂觀，因為大佬都說了，短期已經(jīng)觸底了。
如果6月商品房銷售增速環(huán)比沒有走v反彈一點點，貓公子說他倒立吃榴蓮。
金融方面，會比其他經(jīng)濟指數(shù)更為靈敏，比如房貸數(shù)據(jù)，4月基本也差不多底了，所以5月率先來了個反彈。
央行廣義貨幣供應量M2同比增長11.1%，觸碰到近5年來的最高記錄，這意味著，水龍頭已經(jīng)擰到最大了。
目前仍比較不樂觀的，是失業(yè)率。
房地產(chǎn)牽涉上下游無數(shù)行業(yè)，地產(chǎn)不行，往往意味著就業(yè)崗位的減少，不僅是房企，還包括家裝、電器等各種行業(yè)，
所以穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)樓市，是一體的。
下面這張圖，倒過來看，也是一個底部了。16-24歲的失業(yè)率達到最高。
貓崽這幾張數(shù)據(jù)圖，能感受到經(jīng)濟下滑的壓迫感。企業(yè)作為經(jīng)濟體的“排頭兵”，感受也更深，所以房企大佬都在感嘆不易。
但是萬科在股東會上說得很嚴謹，短期觸底是觸底了，但是不意味著反彈會很猛。
不可過分樂觀
去年開始，從萬科領導層的發(fā)言，乃至萬科的做法，無不讓人覺得，房地產(chǎn)的未來是悲觀的。
郁亮說，要打造戰(zhàn)時氛圍；他還說，不坐頭等艙。他還說，黑鐵時代。
于是今年發(fā)布萬科史上最差業(yè)績時，郁亮主動降薪千萬，并向52萬人道歉。
在昨天的股東大會上，郁亮還是闡述了一下自己的判斷。
他預測6月份房地產(chǎn)銷售會有明顯的提升，從短期來看市場已經(jīng)觸底，但并不是觸底反彈，而是一個緩慢溫和的恢復過程，疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補。
尤其是，每年6月都是房企沖業(yè)績的時候，因為房企馬上又要開始撓頭，琢磨著半年報交出一份什么樣的業(yè)績。
所以郁亮稱，6月會出現(xiàn)銷售成交量的小高峰。6月份會有起色，體現(xiàn)在環(huán)比上，同比來看降幅雖然在收窄，但預計還是會有不小的跌幅，從底部慢慢往上走需要時間。
郁亮敢說出這番話，還在于他去各地考察了。他去了惠州、江門、珠海等城市，得出的結論是，做好產(chǎn)品和服務，在行業(yè)很艱難的階段，還是可以熬過去的。
最重要的是，疫情影響正在慢慢褪去。
3個月前，在業(yè)績發(fā)布會時，郁亮還一直強調現(xiàn)在是房企最艱難的時候，但不能躺平。
3個月后，他又開始唱紅臉了。
郁亮樂觀發(fā)言后，萬科A今早走勢也很強勁，一度漲超7%，上午收盤時報19.64元/股，漲幅維持在6.45%。
但仍不可過分樂觀，看回萬科一季度的業(yè)績，表現(xiàn)還算平穩(wěn)。
營收和凈利潤都有小幅增長，但扣非凈利潤同比下降了5.58%；
此外，值得留意萬科的現(xiàn)金流表現(xiàn)，一季度經(jīng)營性現(xiàn)金流為-132.59億元，同比減少了178%，萬科這么大幅現(xiàn)金流出，還是比較少見。
截圖自萬科一季度報告
銷售方面，萬科去年沒有完成7900億的目標，所以今年也沒有定具體的銷售指標，僅就前五月的銷售業(yè)績來看，很難樂觀起來。
2022年1至5月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積981.1萬平方米，同比下降46.13%，合同銷售金額1681.1億元，同比下降41.38%。
不管是想要建立市場信心，還是修復估值，萬科都在底部開始往上爬，但距離山頂有多遠，誰也不知道。
房企想要重回巔峰，可能性還能有多大？
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