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對(duì)于每一個(gè)在上海生活的家庭來(lái)說(shuō)，都有住房改善的需求；但是這些年以來(lái)，真正的改善需求總是被各種各樣的限購(gòu)政策誤傷。

例如，只要你在全國(guó)各地任何一個(gè)城市貸過(guò)款，哪怕已經(jīng)結(jié)清，你買房的首付都要按照二套的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)；對(duì)于上海這樣房?jī)r(jià)很高的城市，七成的首付足以讓很多有改善需求的人無(wú)能為力；

何況還會(huì)疊加三價(jià)取低政策，二套買房近乎全款，這誰(shuí)頂?shù)米。?/p>

而最近，支持改善性需求，多次被官方所提及。

有很多購(gòu)房者表示不理解，說(shuō)好的房住不炒呢？怎么現(xiàn)在又開(kāi)始調(diào)轉(zhuǎn)方向，支持起改善性住房需求了呢？

其實(shí)國(guó)家的大方向沒(méi)有變。只是針對(duì)不同剛性購(gòu)房人群，給予不同的政策支持，同時(shí)房住不炒的基調(diào)不會(huì)改變。

而政策也是有針對(duì)性地支持有真實(shí)剛需和改善的購(gòu)房者，對(duì)于投資炒房行為，還是堅(jiān)決不支持的。

01

從住房的需求角度來(lái)看，一共分為三類客戶。

第一類是剛需上車的客戶，基本上國(guó)家沒(méi)有抑制過(guò)剛性買房的需求，但是在上海出臺(tái)的三價(jià)取低政策，其實(shí)有誤傷了剛需的客戶。

所以新年伊始，國(guó)家開(kāi)始大力支持房地產(chǎn)剛性需求的消費(fèi)，所以誤傷過(guò)剛需的三價(jià)取低的政策大概率也會(huì)放松，畢竟要保護(hù)有真實(shí)居住需求的剛需購(gòu)房者。

第二類客戶就是置換改善類客戶。在2022年6月份以前，上海的購(gòu)房政策對(duì)置換改善并不是特別友好。不僅僅是上海，對(duì)于二套購(gòu)房，大多數(shù)的一線和新一線城市都會(huì)控制首付成數(shù)，這也就很大程度限制了剛需客戶的置換需求。畢竟多出來(lái)幾成的首付，讓很多家庭捉襟見(jiàn)肘。

我們可以發(fā)現(xiàn)，從2016年底至今，這近7年時(shí)間，對(duì)于改善性住房需求的支持政策只字未提，但是在2022年之后，關(guān)注支持住房改善需求的政策開(kāi)始逐漸出臺(tái)。

第三類客戶是投資類型的客戶，這類客戶國(guó)家是不給予以支持的，因?yàn)橛羞`房住不炒大旗，所以無(wú)論是政策還是信貸方面，國(guó)家從未給予支持。

02

1月5日財(cái)聯(lián)社電報(bào)發(fā)布的住建部部長(zhǎng)說(shuō)過(guò)，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持首付比、首套利率該降盡降。

可以預(yù)見(jiàn)的是，年后會(huì)有更多的城市會(huì)按照大方向去制定相關(guān)樓市的政策，也就是所謂的一城一策。

在當(dāng)前這樣，受疫情影響較大，相對(duì)蕭條的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境情況下，剛需客戶對(duì)未來(lái)的收入信心不足，會(huì)影響購(gòu)房的決策，從而影響各地的樓市成交量。

所以當(dāng)前的剛需和置換改善的需求被重新提及和鼓勵(lì)。不得不說(shuō)，2023年，無(wú)論是對(duì)首套剛需，還是置換改善客戶來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)福音。

接下來(lái)政策方向自然以鼓勵(lì)和支持為主，來(lái)自利率和政策兩方面：一個(gè)是房貸利率的下降和首付比例，另外一個(gè)就是放開(kāi)限購(gòu)的政策；購(gòu)房門檻大幅降低，貸款利率繼續(xù)下浮，都是不會(huì)改變的大方向，只要你有真實(shí)需求，都可以買。

對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，二套置換改善的限購(gòu)政策已經(jīng)在逐步放松，同時(shí)還放開(kāi)父母投靠子女落戶的購(gòu)房名額。

除此之外，對(duì)于購(gòu)買二套住房，大多數(shù)的城市也會(huì)重新回到首付三至四成左右；

同時(shí)在貸款利率方面，大部分城市也逐步取消認(rèn)房認(rèn)貸政策，如果貸款結(jié)清，再次購(gòu)買房產(chǎn)，可以按照首套貸款利率和成數(shù)去批復(fù)。

03

以上政策的的放松力度，就已經(jīng)回到了2016年之前的狀態(tài)。

時(shí)隔7年之后的2023年，再一次給剛需和置換改善客戶打開(kāi)了窗口。且后疫情時(shí)代，大多數(shù)家庭對(duì)居住環(huán)境有了新需求，從而衍生了更多的置換改善的需求，這種時(shí)候，2023年買房也是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

上海的朋友們，大家可以持續(xù)關(guān)注下，接下來(lái)一線城市的限購(gòu)政策變化。北京都有傳言要放松限購(gòu)限貸政策，倘若北京放松，那么上海也會(huì)有大概率跟進(jìn)；目前已經(jīng)有建議要放松上海普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)線，未來(lái)可期。

我們這個(gè)時(shí)候要做的就是準(zhǔn)備好資金和購(gòu)房資格，做好一個(gè)隨時(shí)可以下定的狀態(tài)。真等到上海放松，我們可以有更多地?fù)屌軆?yōu)勢(shì)。