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2023-01-31
蘭州樓市，還有哪些猛藥可以下？
更新時(shí)間：2023-01-13 11:39:13作者：智慧百科
接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)，很大程度上將取決于這個(gè)城市的動(dòng)作和速度。
誰動(dòng)作快、放得開，誰就能搶到先機(jī)、搶到紅利、搶到購買力，進(jìn)而搶到未來幾年贏面的機(jī)會(huì)；相反地，誰跑得慢，一步跟不上，步步跟不上，最終就會(huì)迅速掉隊(duì)。
城市的分化，市場(chǎng)的分化將會(huì)越來越大，2023是絕對(duì)關(guān)鍵的一年。
所以很多城市都搶在春節(jié)前，出了政策，1月份過了不到一半的時(shí)間，從住建部到央行，再到各大城市，救市政策和信號(hào)釋放幾乎就沒斷過。
蘭州也有動(dòng)作，12月取消限售、首套房商貸利率下限由4.3%下調(diào)至4.0%，同步釋放了可以提高城市更新貨幣安置的比例。
此后不到一個(gè)月的時(shí)間，一直受到大家關(guān)注的市公積金商轉(zhuǎn)公也落實(shí)下來了。
從最近的市場(chǎng)反應(yīng)來看，不管是放開之后此前被壓制的需求集中釋放，還是年底置業(yè)季和政策在逐漸起作用，成交確實(shí)在好轉(zhuǎn)。
當(dāng)然，這不是普遍性的好轉(zhuǎn)，熱起來的項(xiàng)目越來越熱，沒動(dòng)靜的依然冷冷清清。
大家悲觀的情緒，好像并沒有很大的改觀，對(duì)于2023，對(duì)于未來幾年，沒有太多信心，對(duì)于政策的落地感覺觸動(dòng)不大。
但高層要救市的決心，我們也能感覺到。那么在這種政策熱、情緒冷的背景下，如果還要持續(xù)對(duì)市場(chǎng)、對(duì)信心進(jìn)行刺激，蘭州還能拿出什么招數(shù)？
我們先看看別的城市是怎么做的，東莞作為反應(yīng)最迅速、最能放得開的城市之一，它的動(dòng)作是：先是全域取消限購；二手房指導(dǎo)價(jià)基本取消+帶押過戶；接著調(diào)整信貸政策，首套首付降到20%，二套首付30%；認(rèn)貸不認(rèn)房。
在二線城市中，東莞對(duì)樓市的支持力度，和速度都是非常果決的。
據(jù)了解，新政放開后的一周，市場(chǎng)反應(yīng)很直接，東莞累計(jì)成交933套房源，周成交量環(huán)比漲幅950%。
而且，日前武漢出臺(tái)新規(guī)，推行二手房“帶押過戶”，無須提前結(jié)清貸款即可過戶；濟(jì)南三孩家庭申請(qǐng)公積金貸款購買首套住房，最高可貸100萬。
感覺上，各大城市都是瘋狂下猛藥。
而回顧過往，2017年是蘭州房地產(chǎn)調(diào)控加碼最頻繁的一年，那一年4月，蘭州正式實(shí)施區(qū)域性限購政策。
對(duì)城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房、二手住房實(shí)施明確的限購措施。在限購區(qū)域內(nèi)執(zhí)行差別化的貸款首付比例和貸款利率。其中，商貸首付款比例調(diào)整為不低于30%；二套首付款比例調(diào)整為不低于40%/50%，且貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
8月，蘭州持續(xù)擴(kuò)大限購區(qū)域，將西固區(qū)也納入了限購范圍。
而且限購政策更趨嚴(yán)苛，外地戶籍購房須提供3年社保證明或1年個(gè)人所得稅證明；二套房首付比例提高至50%、60%，同時(shí)限制商品房網(wǎng)簽變更。
當(dāng)時(shí)下發(fā)的通知是，自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期五年。
當(dāng)時(shí)，樓市調(diào)控政策緊鑼密鼓、步步為營的進(jìn)行，因?yàn)橐坏肚械恼?，市?chǎng)遭遇了不小的沖擊。
于是2018年初，蘭州就取消了西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策，限購區(qū)域買房不再提供社保證明和納稅證明。
但同時(shí)也宣布：對(duì)城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房實(shí)施限售，拿證滿三年才可上市交易。
一直到2022年，經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)早已發(fā)生了翻天覆地的變化，蘭州在去年4月份出臺(tái)了強(qiáng)省會(huì)政策。
首套房首付比例調(diào)整為不低于20%、二套房不低于30；公積金貸款額度上調(diào)10萬；取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)提出支持孝老撫育住房需求，適度放開了限購。
但這次新政出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)沒有像2018年西固、九州等區(qū)域“解限”后那么熱，再加上，此后很長一段時(shí)間，整個(gè)城市、個(gè)人都深陷不可抗的封控之中，新政激起的水花非常有限。
于是，在2022年12月，從上到下的巨大轉(zhuǎn)折中，蘭州又取消了限售、降低了首套房商貸利率，甚至還表示要祭出貨幣化安置這個(gè)大殺器。
至此，從2016年開始，蘭州針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，各項(xiàng)限制正在逐步松綁中。
限購、限售、限貸……一步步收緊又一步步放松，盤點(diǎn)下來，蘭州唯有限購目前沒有徹底取消。
但其實(shí)關(guān)于限購，高層在表態(tài)的時(shí)候，實(shí)際上是開了口子的，而且一些城市已經(jīng)先行一步宣告放開限購了。
確切來說，如果現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，那目前全國樓市存在的限購、限貸、限售等政策已經(jīng)不適用于當(dāng)前市場(chǎng)。
對(duì)于蘭州而言，2023年的房地產(chǎn)政策力度還需進(jìn)一步寬松，才能達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)和購房者信心的最終目的。
此前，所有的松綁，不管是調(diào)整首付比例，還是利率或者其他都是為了降低購房的門檻，瞄準(zhǔn)的更多還是剛需的客群。
但其實(shí)到現(xiàn)在，關(guān)于剛需的刺激已經(jīng)很多了，而且確定要在某一個(gè)城市立足的人，結(jié)婚、教育、養(yǎng)老……每一件事情都會(huì)促使大家作出選擇。
而取消限購，則意味著真正需要改善生活品質(zhì)的那部分人就可以入場(chǎng)了。過去，有很大一部分人，是有改善訴求的，但也受購房資格限制或者他們需要把原來的房子賣出去，再置換，這個(gè)周期特別漫長。
這時(shí)候，很多人還在扭捏，放開限購不就和之前堅(jiān)持的原則背離了嗎，高層喊話的時(shí)候，原則是不變的，但是要“合理支持改善”。
對(duì)于蘭州來說，除了限購，還有一個(gè)貸款利率可以做文章。
此前，央行、銀保監(jiān)會(huì)提出建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。“新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限”。
而蘭州，無疑是滿足這個(gè)條件的。
如果真的要從支持改善入手，那么在首付比例，或者利率，以及首套房的認(rèn)定等方面，給予支持，是很有必要的。
公積金是3.2，商貸還能擼多少，就看有多大的魄力了。對(duì)購房者來說，把商業(yè)貸款限制擼到底，大量錢送到手，這才是硬道理。
而且參考隔壁烏魯木齊1月份出的新政，下調(diào)首套房房貸利率、降低二手房首付比例、提升公積金貸款額度；減免商貸公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、換房退稅；契稅補(bǔ)貼50%等。
現(xiàn)在幾乎每天都有城市在公布新政，能用的基本都用了，能放的基本都放了。
有的城市，政策出得隱晦，但是在想方設(shè)法地在突破限貸的壁壘。
只要你想買房，想盡辦法走首套；如果名下有房，一時(shí)半會(huì)又賣不出去，甚至還可以要求開發(fā)商再等等，等到客戶賣完房再網(wǎng)簽新房走首套。
這一次感覺很多城市行動(dòng)都非常果決，也許是過去兩年的教訓(xùn)太慘痛，事實(shí)也證明，之前那種猶抱琵琶半遮面的救市沒有啥大起色。
婉約的做派現(xiàn)在行不通了，是時(shí)候豪放起來了。
現(xiàn)在，救房企的一系列措施，都是真金白銀的給，1.2w億買房企債券；保交房也是繼續(xù)出資，國開行和農(nóng)發(fā)出3500e，重扶行業(yè)信心。而刺激銷售端的舉措，目前還留有余地在探討。
一切都是為了讓卡脖子的房企能喘氣、項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)停工爛尾、銷售能夠回升。
感覺激進(jìn)的政策，確實(shí)會(huì)給人帶來信心，但是開發(fā)商也不能干等著只靠政策刺激。
整體環(huán)境不管溫和還是冷冽，對(duì)于每一個(gè)企業(yè)來說都是平等的，最終是絕地重生還是就此沉淪，能不能靠著環(huán)境的改變把自家這把火燒起來，燒旺了，還是得靠自己的項(xiàng)目來說話。
從市場(chǎng)的變化來看，前些年，蘭州的小戶型貴一些，大戶型便宜，這兩年情況反轉(zhuǎn)了，大戶型更貴一些。因?yàn)槭畞砟晷≈袘粜偷募泄?yīng)，產(chǎn)生了大量的庫存，根據(jù)剛需的需求，開發(fā)商們都是80-120平的產(chǎn)品。
改善產(chǎn)品反而不夠，如果接下來，限購的口子撕開，那就需要開發(fā)商從產(chǎn)品端做出一些改變。
現(xiàn)在的趨勢(shì)很明顯，面對(duì)剛需，得在價(jià)格上下功夫，把購房成本降下來，才會(huì)有更多人能進(jìn)入門檻。改善的，得把產(chǎn)品空間上做大，品質(zhì)上提升，才能給出讓人入手的理由。
壓力還會(huì)同步給到營銷，這兩年的市場(chǎng)也證明了一點(diǎn)，那些越是能折騰的房企，銷售排名就是會(huì)更靠前。
這也許是因?yàn)樗麄兊钠放?，因?yàn)榈囟?、產(chǎn)品更占優(yōu)勢(shì)，但在這些因素之外，也少不了營銷對(duì)于聲量陣地的經(jīng)營。
目前，大家的普遍感受是：購房者一是沒錢，二是沒預(yù)期。
但其實(shí)，今年不少銀行的大額存單剛一發(fā)行，很快就被搶購一空，還有很多想買的人都買不到，2022年居民存款的增加額是2021年的4倍有余。而且錢這個(gè)因素，可以通過政策調(diào)整降低門檻來彌補(bǔ)。
但預(yù)期就沒有特效藥來迅速回升，只有房企有聲音有信心，買房人才能心里有底，否則你的項(xiàng)目一直默默無聞下去，無人問津是非常正常的一件事情。
當(dāng)然，營銷的過程只是開發(fā)商對(duì)于自己項(xiàng)目生命力的自我演繹，要想讓買房人，讓整個(gè)市場(chǎng)都有實(shí)打?qū)嵉母挠^，最終看的還是后端的交付和服務(wù)。
延期交付的，爛尾的，降標(biāo)減配的，一夜之間，此前所有努力都會(huì)化為泡影，現(xiàn)在的購房者就像驚弓之鳥，真的再經(jīng)不起消耗了。
要在交付上，讓大家看到，感受到，這樣大家才會(huì)有信心。
所以，不管是政策的變化，還是房企的反應(yīng)，2023年注定是大家和時(shí)間瘋狂賽跑的一年。
二、三線的限購、限貸全面放松是一種非常明顯的傾向。尤其是降低購買2套房、3套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例、貸款利率，認(rèn)貸不認(rèn)房是大趨勢(shì)。
而這，正是刺激改善住房消費(fèi)的主要內(nèi)容。
蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上那些同質(zhì)化的產(chǎn)品，唯有通過價(jià)格調(diào)整，快速消化，而后期的產(chǎn)品，就必須做好分化，迎接改善群體的挑剔審視。
再好的市場(chǎng)，也會(huì)有找不到門道的人，再壞的市場(chǎng)，也會(huì)有掙到錢的人。
面對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的大變局，我們可以低能耗生活，但是也不需要對(duì)市場(chǎng)過于悲觀。每個(gè)人都想要生活過得更好，這是一個(gè)永恒的追求，而住房是國人評(píng)價(jià)美好生活很關(guān)鍵的一環(huán)。
現(xiàn)在這樣，不代表以后永遠(yuǎn)都這樣。只要經(jīng)濟(jì)能上去，各行各業(yè)和樓市，都能跟著撲騰。
我們能看到，從上到下，各行各業(yè)大家都在努力折騰，努力改善。
房企現(xiàn)在最直接地打動(dòng)購房者的方式就是，不要讓大家覺得買房就是給自己挖坑，這只會(huì)讓越來越多的人望而卻步。
畢竟，在一個(gè)收入銳減，消費(fèi)惡化的背景下，信心的恢復(fù)本身就很難。如果無數(shù)個(gè)家庭投入一切，最后得到的是夢(mèng)幻泡影，那就會(huì)出大問題。
畢竟，所有人都在指望，中低收入者能將消費(fèi)承擔(dān)起來。
這時(shí)候，千萬不能讓傾盡所有的人再一次失望了。
作者=指蘭針·茅臺(tái)
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