九卦| 是否提前還貸？用資產(chǎn)配置的方法來思考

更新時間：2023-01-27 21:32:20作者：智慧百科

來源 | 香山歸來

編輯 | 武文張云迪

美編 | 楊文華

最近“提前還貸”又上了熱搜。

經(jīng)濟觀察報：《“提前還貸潮再起，銀行提高還款門檻：收違約金、限制辦理名額》；金融時報《提前還貸需要預約，咋回事？》；三聯(lián)生活周刊《買房一年后，我還說決定提前還貸》；財經(jīng)網(wǎng)《提前還房貸為何又掀起高潮？年底提前還房貸”太費勁”，要等幾個月！》

現(xiàn)在發(fā)年終獎了，我要不要提前還房貸？作為銀行又該如何應對？我們慢慢聊聊。

1、逐一分析提前還貸的原因

關(guān)于提前還貸的原因，我把網(wǎng)上的說法歸納一下，大致有這么幾種原因：

第一類：“不給銀行打工，省下利息就是賺”

有人說了，不算不知道，100萬貸款，利息接近100萬，省下利息我都可以買臺豪車了。

真的嗎？那我想問，我們有考慮貨幣的時間價值嗎，貨幣貶值了解一下？

要知道，未來的100萬不等于現(xiàn)在的100萬，要扣掉通脹導致實際購買力下降的部分。我國一般用于反映通脹程度的指標cpi，它沒有把房產(chǎn)的資產(chǎn)價格統(tǒng)計進去，更為合理匡算通脹的方法是用“M2增長率- GDP增長率”，它表示實體經(jīng)濟增長之外的貨幣供應增長率，近20年平均是6%，近10年在4.5%。

也就是現(xiàn)在的100萬，到20年后，只相當于現(xiàn)在31萬的購買力。

所以，用未來的錢來買現(xiàn)在的"豪車"是思維的偏誤。

第二類：“找不到更好投資回報的產(chǎn)品”

北京市民王女士，由于2022年購買的基金和股票大幅虧損，定存利率又持續(xù)下降，決定提前還貸。經(jīng)過很長時間的排隊，她提前還了100萬本金，利息少了90多萬。她興奮的在朋友圈分享“房貸利息少了90多萬，這不比理財賺錢？”她計劃再加把勁攢錢，爭取明年把剩余本金都還了。

把還貸款類比成買理財，是個好思路。就這個問題，我問了一下身邊的人。

問：一個100萬30年5%的房貸，你會提前還嗎？

答：會，無債一身輕。

問：現(xiàn)在有個現(xiàn)在有個理財產(chǎn)品，理財產(chǎn)品每月還本付息，期限30年，利率5%，中途如果要退出，手續(xù)很復雜，并且有比較高的手續(xù)費，你會去買嗎？

答：不會。30年太長，收益太低。

而這兩個問題，本質(zhì)是一個問題。——現(xiàn)在我們有100萬資金，方案一是提前還貸；方案二是不去提前還款，而是購買理財，這個理財支付的現(xiàn)金流與貸款還款的現(xiàn)金流一一對應，然后我們把理財產(chǎn)品每月還本付息的資金，用于償還貸款，現(xiàn)金流一正一負，完全抵消。這個效果與方案一提前還貸的效果是一樣的。

所以，"是否提前還貸款"和"是否購買一個30年的理財"變成了一個問題。一個問題對同一個人只能有一個答案。所以，現(xiàn)在問題就變?yōu)椋嘿I“提前還貸”這個“理財產(chǎn)品”是否合適。那么這個特殊的理財產(chǎn)品，收益到底如何呢？

我們先假設一個具體的情景：100萬30年的住房貸款，假設5%的利率，等額本息還款，用房貸計算器計算，需要還利息93萬。

如果簡化計算，把100萬貸款對應的93萬利息，平攤到30年，每年利息是3.1萬。所以，在不考慮貨幣時間價值的情況下，提前還5%的30年房貸，相當于買了30年期限，理財收益率3.1%的產(chǎn)品。如果考慮時間價值，那么5%貸款利率的這個"理財產(chǎn)品"的收益率應該在3.1%-5%之間。

這是個什么水平呢？

現(xiàn)在3年期大額存單的價格是3.2%左右，5年期養(yǎng)老理財?shù)臉I(yè)績基準下限，即理財公司判斷能有把握實現(xiàn)的收益率，是5.5%左右。

那么一個30年期限，收益率在3-5%之間的理財產(chǎn)品，你會如何選擇？

每個人都會有自己的考慮，結(jié)論沒有對錯，只有是否合適，但需要注意：提前還貸的決策，不能用當下短期的市場回報率，來預判未來二三十年長期回報。用短期現(xiàn)狀做出長期的、不可逆的決策。

第三類："現(xiàn)在先償還房貸，未來再抵押出來用于投資；甚至用經(jīng)營貸替換房貸"？

答：違規(guī)！

房產(chǎn)抵押貸款有資金用途限制，不能流入股市樓市，只能用于個人消費或企業(yè)經(jīng)營。

例如，經(jīng)營性貸款利率只有3.8%左右，如果你聽取中介的忽悠，做了房貸向經(jīng)營貸的轉(zhuǎn)化，將可能面臨較大風險。

一是，被查出來，會被銀行勒令提前還款，若無法及時還款，銀行會通過司法手段將被抵押房產(chǎn)進行處置，如果造成銀行重大損失，可能會被銀行以騙取貸款罪起訴；

二是，影響你的征信。2021年銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》指出，會將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。

所以，絕大部分人一輩子能從銀行獲得低息貸款，并且資金能用于投資的只有按揭貸款。

第四類："房子投資不賺錢，提前還貸可以降低成本"？

這個說的沒錯。確實房貸借來的錢就是一種金融杠桿，會放大投資的收益或虧損。但是我們個人或家庭的資產(chǎn)負債表上，資產(chǎn)端不僅僅只有房子的投資，還有基金、理財、存款等各類投資，只有整體的投資收益小于借貸成本時，才會帶來虧損，我們還要考慮提前還貸，損失的機會成本。

第五類："既然銀行不愿意客戶提前還貸，那我們貸款人就要反其道而行之"？

抖音上點贊很高的答復：“凡是交易對手反對的，你盡管支持就好了”

這里沒有考慮到一個問題，銀行的對手不是你，而是整個市場。房貸對于銀行來說是微利業(yè)務，銀行不但要考慮價格因素，還要考慮規(guī)模因素。更重要的是，提前還貸是一個個性化的選擇，每個人的貸款利率不同，流動性訴求不同，投資能力不同，僅憑這一條去"跟風還貸"顯然不可取。

2、是否提前還貸，這說白了是個資產(chǎn)配置問題

在我們的家庭資產(chǎn)負債表上，資產(chǎn)端有房產(chǎn)、股票、基金、理財、存款等資產(chǎn)，負債端有個人貸款。貸款就是投資組合中的杠桿，它會放大投資收益或投資虧損。

房產(chǎn)在資產(chǎn)配置中是什么特征呢？它是介于債券和股票之間，租金收入類似債券，買賣價差收入類似權(quán)益投資，同時它變現(xiàn)難，流動性差。

那從資產(chǎn)配置的角度，對于提前還貸，我們應該如何選擇？

（1）原則：因人而異堅守戰(zhàn)略資產(chǎn)配置，因人而異做提前還貸決策

對于家庭和個人而言，資產(chǎn)配置是個跨期的資金配置。我們的收入是一個“倒U”型，年輕時逐漸增加，中年達到頂峰，退休后逐步下降，而支出基本是"一個斜向上的曲線"，即基本平穩(wěn)的增長。所以，資產(chǎn)配置就是要解決收入與支出不匹配的問題，越是年輕越是要做更大比例的風險投資，年紀越大越要保守，逐步降低權(quán)益類資產(chǎn)的投資。

個人貸款是投資組合的杠桿，提前還貸就是在資產(chǎn)組合中降低杠桿的操作。降低杠桿，但同時也降低了投資組合中現(xiàn)金資產(chǎn)及其他金融資產(chǎn)配置，是用流動性和收益性，換取了組合的安全性。

所以，越是年輕人，越是應該保持低利率的杠桿，加強長期投資。不能受短期市場波動，而改變長期的戰(zhàn)略資產(chǎn)配置。

（2）經(jīng)驗：權(quán)益投資長期表現(xiàn)十分可觀，提前還貸機會成本大

從長線來看，過去10年權(quán)益類基金收益率以16.32%的年化收益率位居榜首，超過一線城市房地產(chǎn)，不僅是對抗通脹的更優(yōu)選擇，而且躋身成為居民財富增值的首選投資品種。

但這仿佛與我們的認知不符，在我們的記憶中，買房才是賺的最多的。這是什么原因呢？

因為房產(chǎn)我們都能長期持有，而基金我們往往拿不住。據(jù)統(tǒng)計，房產(chǎn)的平均持有時間是6.3年，而基金的平均持有時間只有7個月。從歷史數(shù)據(jù)看，只要能夠長期持有配置了權(quán)益資產(chǎn)的投資品，就能獲得較好投資收益。

即使是過去的三年，哪怕經(jīng)歷2022年這樣的熊市，主動權(quán)益型基金的表現(xiàn)還是很不錯。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月30日，全市場2546只主動權(quán)益基金近三年平均回報達到了46.39％；其中94.89％的基金均近三年均取得了正收益；這里面收益翻倍基金有226只。這意味著，你盲選一個權(quán)益型基金，只要能堅持持有三年，虧錢概率只有5%左右。

再看下面這個10年的偏股混合基金指數(shù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，充分說明了持有時間越長，賺錢的概率和收益水平都在明顯提升。

為何長期持有權(quán)益類資產(chǎn)就能獲得不錯回報？背后的核心邏輯就是經(jīng)濟長期向好。只要你對中國經(jīng)濟長期向好有信心，那么企業(yè)的收入和利潤就會持續(xù)增長，股價也就會保持長期上升的趨勢。

當前，隨著地產(chǎn)“三支箭”、防疫政策不斷優(yōu)化、擴內(nèi)需等多政策密集出臺，帶動消費的復蘇、房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升，以及美聯(lián)儲加息可能放緩、中國出口增速低位企穩(wěn)，中國經(jīng)濟迎來復蘇的轉(zhuǎn)折之年。在2023年這樣一個充滿希望的年份，選擇提前還貸，對于有一定投資經(jīng)驗的人來說，遭受的機會成本損失或難以承受。

（3）趨勢：降低房地產(chǎn)投資比重，增加金融投資比重是大勢所趨

吳曉波在跨年演講中提到，未來幾年，如果職務性收入停滯，則意味著財產(chǎn)性收入的增加與否，決定了我們能否繼續(xù)躋身新中產(chǎn)或高收入人群。而當前中國現(xiàn)在中產(chǎn)家庭的資產(chǎn)配置是不合理、甚至非常畸形的。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國高凈值家庭房屋資產(chǎn)占比60%（還有數(shù)據(jù)統(tǒng)計是75%），日本是35%，美國25%；而保險類資產(chǎn)我們只有4%，日本和美國都是24%；股票、基金等權(quán)益資產(chǎn)在中國高凈值家庭的資產(chǎn)配比中僅占3%，日本是10%，美國是35%。

也就是說，中國高凈值家庭出現(xiàn)了房屋資產(chǎn)占比過高，保險類資產(chǎn)、股票、基金等權(quán)益資產(chǎn)配置過低的情況。

中國房地產(chǎn)市場在1998年住房商品化改革之后經(jīng)歷了20年的快速發(fā)展。一、二線城市房價飆升造就了不少財富神話。隨著中國人口老齡化這個不可逆轉(zhuǎn)的變化，以及我國政府"房住不炒"的長期戰(zhàn)略，持有房地產(chǎn)可以快速致富的時代基本終結(jié)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，好的標的能夠提供高于通脹率的回報；差的標的投資收益可能為負，且流動性隨之明顯下降。

如果房地產(chǎn)時代過去，資金會流向哪里？在資本市場！未來的10年或者20年最大的機會在于中國的資本市場。

提前還貸就會加大房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比，選擇不提前還貸就能有更多資金用于做金融資產(chǎn)的投資，也能增加流動性。

大家可能會擔心，沒有時間和能力做投資。而進入資本市場，并不意味著每個人都要去炒股，我們可以借助基金、理財、保險、信托等大量可以信賴的機構(gòu)投資者。例如對于低風險偏好人群，配置養(yǎng)老產(chǎn)品和保險產(chǎn)品是進入資本市場穩(wěn)妥、有效的途徑。2022年11月我國個人養(yǎng)老金制度開始啟動，個人養(yǎng)老金以長期、普惠、低波動的特點，這是普通百姓共享中國經(jīng)濟增長收益的重要選項。另外采用持續(xù)分批投資的方式，即定投，可以有效降低市場的波動。

（4）人性：不可忽視人性力量，投資最終的目標是人生的幸福

雖然，上文通過數(shù)據(jù)分析得出：長期持有權(quán)益類資產(chǎn)會帶來較好的回報。但是回到現(xiàn)實，回到每個個體投資者情況看，投資收益卻沒有那么優(yōu)秀。

由景順長城、富國、交銀施羅德三家基金公司聯(lián)合發(fā)布的《公募權(quán)益類基金投資者盈利洞察報告》顯示，在2016年至2020年5年期間，基金的平均凈值增長率年度均值達到19.57%，而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。

也就是基金賺錢，基民不賺錢、少賺錢。這背后是什么原因呢？

這是由于投資者“追漲殺跌”，不能堅持長期持有的投資行為帶來的"負收益"，這些不良投資行為的背后是"恐懼"和"貪婪"的人性。為什么有些人能夠賺錢，就是因為他們能夠堅持長期投資，能夠克服人性的弱點，承擔市場波動的痛苦，所以獲得了超額收益。

而我們在做投資時，經(jīng)常會高估了自己的意志力，低估了人性的力量，低估了產(chǎn)品波動時帶來的痛苦。所以，我們自己一定要想清楚。

人生也就幾十年，追求生活幸福是最終目標。如果非常缺乏投資經(jīng)驗，也沒有時間去研究，沒有可信任的財富管理機構(gòu)或投資顧問協(xié)助，無法堅持長期資產(chǎn)配置策略，提前還貸也是一個簡單易行的理財方法，尤其是對于貸款利率相對較高的客戶。