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（原標(biāo)題：“提前還貸潮”愈演愈烈，律師稱銀行不得無故拒絕申請）

“提前還貸潮”從2022年下半年開始席卷全國，到2023年春節(jié)后愈演愈烈。

“還錢比借錢還難”已成為現(xiàn)實，目前，根據(jù)多個一二線城市居民反饋，想要提前還房貸需要排長隊，排隊時間從兩個月到半年多不等。

多地提前房貸均需排長隊

許多銀行為了保存量房貸余額，給提前還房貸的人群設(shè)置門檻和障礙，如取消線上預(yù)約、必須到線下網(wǎng)點填寫申請，要求提前還貸客戶繳納違約金，或者捆綁理財銷售。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對記者表示，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行無權(quán)拒絕債務(wù)人提前還款，而是否需要繳納違約金，則需具體看貸款協(xié)議如何約定。

業(yè)內(nèi)人士建議，當(dāng)前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題應(yīng)當(dāng)引起重視，可出臺舉措降低存量房貸持有人負(fù)擔(dān)，解決居民扎堆提前還款問題。

多城提前還房貸均需排長隊

一位深圳市民告訴記者，今年春節(jié)后他申請?zhí)崆皟斶€一筆房貸，結(jié)果被銀行告知要排隊到2023年下半年。另一位深圳白領(lǐng)兩天前在深圳工行某分行填寫了提前還貸申請，她對第一財經(jīng)表示：“整個過程還算順利，銀行工作人員告訴我2個月以后等通知，感覺已經(jīng)挺快的了，但我填完單子轉(zhuǎn)身一看，后面還有3個排隊申請?zhí)崆斑€貸的?！?/p>

杭州市民楊女士告訴記者，她今年1月線下提交提前還房貸申請，銀行說至少要等到3月份。

上海的王先生去年11月初就在上海某銀行分行線下提交申請，當(dāng)時被銀行工作人員告知須排隊2-3個月。王先生告訴記者，他提前還款的目的是把房子賣掉，申請?zhí)崆斑€貸時，房子還在掛牌出售，但是沒過多久就尋到了買家，在去年12月時買賣雙方迅速網(wǎng)簽，原本按照銀行的說法，今年1月份王先生就可以提前還款、給房子解押，但他1月份遲遲未等到銀行通知。直到2月初，王先生才接到銀行電話告知他可以還貸了，前后整整耗時4個月。

“據(jù)中介說，去年申請?zhí)崆斑€貸的，排隊已經(jīng)算短的了，今年春節(jié)后更多人在申請?zhí)崆斑€貸，排隊時間大大延長，一定程度上影響了二手房的交易效率?！蓖跸壬硎?。

許多銀行為保存量房貸余額給客戶設(shè)置還貸障礙

河南鄭州一位市民告訴記者，她春節(jié)過后開始了解如何提前還貸，在她的建行App里，有“手機銀行-我的貸款”一項，可以用于操作提前還貸申請，不過每天刷進(jìn)去都顯示同一個頁面：“2023年04月的線上預(yù)約額度已滿，您可嘗試選擇日期列表中其他月份的日期?！?/p>

無錫一位市民則表示，他于去年下半年申請?zhí)崆斑€房貸，客戶經(jīng)理竟然還要求捆綁理財產(chǎn)品，在他拒絕后，目前已等了3個月尚未收到可以提前還款的通知。

“提前還款難”在全國多個一二線城市已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，在小紅書App上，不少年輕網(wǎng)友分享提前還款攻略。

“我在線上搶不到提前還貸名額，就撥打了銀保監(jiān)會12378熱線，一次就打通了，客服給了我一個專門處理銀行貸款的投訴電話，打過去以后對方立馬跟進(jìn)，不久后我的貸款銀行就來聯(lián)系我，將我的還款日期約在了4月初?！币幻W(wǎng)友分享道。

不過也有網(wǎng)友稱，可能是知道這個方法的人越來越多，現(xiàn)在再打銀保監(jiān)會12378熱線，需要打十幾次才能打進(jìn)，銀行反饋速度也相應(yīng)變慢了。

新舊利率差過大致扎堆提前還款

為什么如今出現(xiàn)“借錢容易還錢難”的怪現(xiàn)象？

上海一名資深房屋交易中介告訴記者，過去辦理提前還貸手續(xù)，一般申請2-3周后銀行便會給反饋，現(xiàn)在從兩三周變成兩三個月乃至半年，他知道的最長案例已經(jīng)達(dá)到8個月，2023年以來申請?zhí)崆斑€貸的客戶相比2022年更多了?！昂翢o疑問，各家銀行都有保住存量房貸的指標(biāo)，只能拖延時間。”該中介稱。

銀行不希望客戶提前還貸

引發(fā)“提前還貸潮”的重要因素，包括存量房貸與新增房貸之間的利差過大，以及股票、基金等金融投資收益率的下降。

今年1月，央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地開始調(diào)整首套房貸款利率，從三四線城市一直蔓延到二線城市。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套房利率低于4.1%的城市已達(dá)30個，利率為3.9%的有9城，3.8%的有11城，3.7%的城市有4個。

而2019年-2021年間，購房商貸利率則是歷史高位，有部分二線城市首套房利率一度超過6%，5%-5.5%則是一個常規(guī)水平，相比之下，現(xiàn)在許多城市的首套房貸利率已經(jīng)跌了1-2個百分點。這1-2個百分點反饋到月供上，購房人每月可以少還一兩千元。

以商業(yè)貸款100萬元計算，如果是2021年貸款利率高位時貸款，假設(shè)以利率5.8%計算，30年期等額本息，購房人每月繳納月供5900元；如果按照最新首套房利率低點3.8%計算，則每個月月供僅為4660元，每月支出差距超過1200元。

這對于新購房者來說是一份“大禮包”，但對于存量房持有人來說，雖然存量房貸利率會根據(jù)LPR每年動態(tài)調(diào)整，但是簽訂貸款合同時，基于LPR上浮的基點則不會變。因此，很多前兩年買房的居民有“高位站崗”的感受，這兩年存下一筆閑錢之后，就急于把高利率房貸先還掉。

在承受前兩年高房貸利率的同時，近年來銀行定存、基金、股票等金融理財?shù)氖找鎱s在明顯下行。比如，支付寶余額寶七日年化收益率僅為1.876%，招商銀行3年期定存年利率僅為2.9%，投資理財收益率跑輸房貸利率讓一部分購房者認(rèn)為沒必要把錢留在手中理財，不如直接拿去還房貸。

在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，農(nóng)行副行長林立曾表示，小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，與現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降有一定關(guān)聯(lián)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則對記者表示，拋開上述原因，還有一部分人因疫情影響到了收入，因而選擇籌錢（通過出售其它房產(chǎn)、向父母兄弟姐妹借款等方式）一次性把房貸結(jié)清。

上海某頭部中介相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，有部分房貸利率“站高位”的購房者，正試圖以各種方式置換房貸，甚或違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的“經(jīng)營貸”。

針對“提前還款潮”愈演愈烈的問題，已有業(yè)內(nèi)人士呼吁相關(guān)部門引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率來調(diào)節(jié)市場。招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，建議相關(guān)部門加快出臺應(yīng)對舉措，降低住房消費者的負(fù)擔(dān)，解決居民扎堆提前還款及違規(guī)轉(zhuǎn)貸等問題?！督?jīng)濟日報》也于近日撰文指出，應(yīng)當(dāng)逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，有效解決居民扎堆提前還款。

律師：銀行無權(quán)拒絕正當(dāng)?shù)奶崆斑€貸申請

許多購房人在申請?zhí)崆斑€房貸時，遭遇銀行設(shè)置障礙、拖延時間，有銀行提出收取違約金或補償金，也有銀行客戶經(jīng)理提出捆綁理財產(chǎn)品，這些符合相關(guān)規(guī)定嗎？

王玉臣對記者表示，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！八匀绻崆斑€貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的。”他解釋道。

面對申請?zhí)崆斑€房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補償金？王玉臣認(rèn)為，除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多情況下是以雙方貸款協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補償金或違約金。

“部分銀行的按揭貸款合同文本中，會約定提前還貸需要支付違約金，這一點對購房人是不利的。有些購房者會認(rèn)為這是格式條款、是霸王條款，屬無效的，但在司法實踐中這種條款被認(rèn)定為無效的概率是極低的?！蓖跤癯佳a充道。

一直以來，個人住房貸款被視為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，不良率低于個人經(jīng)營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。截至2022年年末，“提前還貸”已經(jīng)對銀行業(yè)增速產(chǎn)生一定影響。

根據(jù)2月3日銀保監(jiān)會披露的2022年銀行業(yè)運行數(shù)據(jù)情況，2022年，全國商業(yè)銀行累計實現(xiàn)凈利潤2.3萬億元,同比增長5.4%，比2021年增速降低7.2個百分點。截至2022年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點，其中個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點，貸款增速延續(xù)下滑態(tài)勢。