中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

3年前，因?yàn)樵谏虾５囊粓?chǎng)“意外事件”，3大頭牌房企：

萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海

近3年來(lái)在上海土拍市場(chǎng)幾乎是0拿地。

今年，這3家房企也即將“解禁”，重回上海土拍市場(chǎng)。

在他們幾近“消失”的3年，上海土地市場(chǎng)的最大贏家，一定是兩大央企：

招商和保利

幾乎每次集中供地，他們都連拿好幾塊地，長(zhǎng)期霸榜上海拿地榜。

然而，隨著萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海這3家房企的解禁，保利和招商獨(dú)霸武林的局面也將打破。 艷姐也了解到，中海早已開(kāi)始內(nèi)部模擬拿地，可見(jiàn)對(duì)于解禁期滿后再戰(zhàn)沙場(chǎng)，正摩拳擦掌。

對(duì)于保利和招商來(lái)說(shuō)，今年拿地或許將不再是 so easy。

01

失去的3年

時(shí)間倒回到2020年3月。

當(dāng)時(shí)因?yàn)楸娝苤脑?，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海被限制在上海拿地，對(duì)于這3家房企來(lái)說(shuō)，過(guò)去在上海的這3年，是失去的3年。

這3年里，以保利、招商、華發(fā)為代表實(shí)力央國(guó)企，在上海土拍市場(chǎng)大拿特拿。

根據(jù)克而瑞2022年上海拿地權(quán)益金額榜單，去年拿地權(quán)益金額TOP5房企為：

華發(fā)、招商、北萬(wàn)置業(yè)、保利、建發(fā)

2021年TOP5房企為：

招商、上海城投、保利、上海建工、港城開(kāi)發(fā)

2020年則為：

香港置地、金地、華發(fā)、招商、融信

招商的出現(xiàn)頻率最高，3次登榜；保利和華發(fā)也2次進(jìn)榜。而萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海幾乎和榜單無(wú)緣。

要知道，在那次事件之前，這3家房企在上海土地市場(chǎng)還是?？停?/p>

根據(jù)iFinD數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，萬(wàn)科在上海拿地金額持續(xù)增長(zhǎng)，由2016年的110.1億增長(zhǎng)至2018年的187.03億。但是到了2019年，萬(wàn)科在上海的拿地策略有所調(diào)整，2019年僅拿下寶山的一宗城中村改造項(xiàng)目。

可見(jiàn)萬(wàn)科在拿地上還是有所節(jié)制。

中海在上海土地市場(chǎng)也曾一度低調(diào)，2013年拿下閔行梅隴地塊后，幾乎隱退土地江湖，2017年重新殺回，拿下4幅住宅地塊；2018年又聯(lián)合上海中環(huán)以近100億拿下紅旗村巨無(wú)霸地塊，之后在這里打造了爆款項(xiàng)目中海臻如府；2019-2020年也在普陀、長(zhǎng)寧拿下3幅宅地。

雖說(shuō)中海過(guò)去拿地不是大殺特殺，但從拿地軌跡來(lái)看，幾乎都是在市區(qū)的核心地段拿地，拿地金額也不低。

華潤(rùn)在上海的拿地高光時(shí)刻是在2015年和2016年，2015年華潤(rùn)聯(lián)合華發(fā)以87.95億拿下上海閘北王炸地塊，成為當(dāng)時(shí)的新晉總價(jià)地王，之后打造了華潤(rùn)華發(fā)靜安府；2016年，華潤(rùn)又聯(lián)合華僑城以69.32億拿下上海蘇河灣中央公園重磅地塊，該地塊之上如今已 經(jīng)是蘇河灣中心潤(rùn)府，成為上海豪宅標(biāo)桿。

之后幾年華潤(rùn)也零星拿下上海幾宗宅地，但拿地量級(jí)已無(wú)法企及2015和2016年。

在2019年，這幾家房企在上海土地市場(chǎng)都變得比較謹(jǐn)慎，因?yàn)樯虾８咭鐑r(jià)地塊對(duì)于利潤(rùn)空間的壓縮，過(guò)去那種大舉拿地的模式已不適合長(zhǎng)期發(fā)展。

在2020年3月之后，這3家房企就被擋在了上海土拍市場(chǎng)門外。

不巧的是，2021年上海集中供地制度居然出爐了，新規(guī)規(guī)定溢價(jià)率不能超過(guò)10%，這等于說(shuō)是限定了地塊的最高價(jià)，再也不會(huì)出現(xiàn)過(guò)去那種溢價(jià)率奇高的情況。

如果來(lái)一次沙盤(pán)推演，假使萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海能參加2021年開(kāi)始的集中供地，相信他們一定會(huì)拿下一些地塊。

可惜的是，沒(méi)有時(shí)光機(jī)回到2020年，來(lái)重新進(jìn)行一次選擇。

02

重返上海的火焰已燃？

2023年，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海會(huì)以怎樣的姿態(tài)在上海拿地？

還是得從它們?cè)谏虾５摹皬椝帯倍嗌佟?duì)上海的布局態(tài)度以及近期的動(dòng)作來(lái)推算一二。

首先來(lái)看他們?cè)谏虾５摹皬椝帯鼻闆r。

目前這幾家房企最新存貨情況，還是要看近年的年報(bào)和最新半年報(bào)。

萬(wàn)科2022年的半年報(bào)顯示，截至去年上半年，萬(wàn)科在上海的在建產(chǎn)品僅為上海天際；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為上海七寶19-04地塊，預(yù)計(jì)在今年12月開(kāi)工。

萬(wàn)科整體的開(kāi)發(fā)任務(wù)可謂非常輕松。

中海去年上半年的半年報(bào)顯示，去年上半年僅新增了一幅楊浦區(qū)預(yù)計(jì)建面17萬(wàn)方的地塊。2021年年報(bào)顯示，其在建項(xiàng)目?jī)H為普陀區(qū)石泉路街道106街坊，為寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓，預(yù)計(jì)將分階段在2022年、2023年竣工。

除了舊改地塊外，中海在上?？晒╅_(kāi)發(fā)的宅地已寥寥無(wú)幾，總體來(lái)說(shuō)，也亟需在上海增加“彈藥儲(chǔ)備”了。

而華潤(rùn)置地則更為低調(diào)，2022半年報(bào)和2021年報(bào)均未披露在建和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品情況。根據(jù)地產(chǎn)人言不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地在上海基本已無(wú)操盤(pán)住宅項(xiàng)目，僅剩下部分商業(yè)項(xiàng)目在售。

萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海在上海的“土地彈藥”情況基本可以用“清湯寡水”來(lái)形容。

2023年即將解禁，這3家房企在上海的拿地意向究竟如何？或許我們可以從之前這幾家房企在其他一線城市的拿地情況，以及高管發(fā)言和官微中看出端倪。

萬(wàn)科2021年在北京、廣州、深圳、上海這4個(gè)一線城市0拿地，這是20年來(lái)頭一回。而且郁亮在2022年的內(nèi)部年會(huì)上說(shuō)：

“2022年萬(wàn)科不會(huì)成為拿地冠軍，而是加速出清縮表?！?/strong>

確實(shí)到了2022年，萬(wàn)科在一線城市也非常低調(diào)，只拿了零星地塊。

總體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科在一線城市拿地還是非常審慎的，除非是非常具有價(jià)值的地塊，可能會(huì)入手。

中海對(duì)一線城市的態(tài)度則比較積極，2021年中海中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，當(dāng)時(shí)的行政總裁張智超說(shuō)：

“一線城市本身是中海一直深耕的，而從回報(bào)率看，一線城市的防守性極其強(qiáng)”。

中海2022年拿地可謂異常兇猛，在北京、深圳都有拿地，尤其在北京，去年在集中供地中共拿下8幅地塊，成交金額為314.55億，拿地?cái)?shù)量和金額均位列北京第一。

根據(jù)中海的調(diào)性，艷姐猜測(cè)，今年中海也是大概率會(huì)在上海土拍市場(chǎng)嶄露頭角。

華潤(rùn)也和中海一樣，對(duì)一線城市青睞有加，在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥說(shuō)：

“華潤(rùn)置地始終堅(jiān)持嚴(yán)格的投資策略，重點(diǎn)在一線、二線城市拿地?！?/strong>

2022年，華潤(rùn)在北京拿下5宗地塊，總價(jià)超200億；而去年深圳土拍，也幾乎成為了華潤(rùn)專場(chǎng)，在第二輪集中供地中，以118億一口氣拿下了4幅地塊。華潤(rùn)也成為去年深圳土拍的最大贏家，去年以203.5億拿下8宗地塊。

整體來(lái)說(shuō)，中海和華潤(rùn)這兩家央企對(duì)于一線城市拿地的態(tài)度還是比較積極的，回歸上海后，很有可能在上海的土地市場(chǎng)有一番作為。而萬(wàn)科作為謹(jǐn)慎型房企，可能大多數(shù)情況仍然會(huì)選擇郊區(qū)等低價(jià)地塊進(jìn)行布局。

今年的土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局即將發(fā)生變化，對(duì)于招商和保利來(lái)說(shuō)，也即將面臨強(qiáng)勁的土拍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，輕松拿地的好日子可能是要到頭了。

03

正在行動(dòng)中...

艷姐也注意到，近期這幾家房企似乎已經(jīng)有點(diǎn)蠢蠢欲動(dòng)了。

去年11月，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露披露了1宗交易，上海德澤置業(yè)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)已被轉(zhuǎn)讓，成交價(jià)為35.26億元。

該交易涉及的資產(chǎn)為上海浦東新區(qū)三林濱江西區(qū)第二塊土地。

最終獲得該地塊的，正是華潤(rùn)。

也就是說(shuō)，華潤(rùn)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，變相獲得了浦東三林這塊寶地。

根據(jù)地塊的用地面積和容積率來(lái)推算，該地塊之上的住宅套均面積約130m2左右，產(chǎn)品大概率以洋房、疊墅為主，規(guī)格也是比較高的。此前網(wǎng)上披露了相關(guān)設(shè)計(jì)方案，給人的感覺(jué)非常高大上。

華潤(rùn)三林項(xiàng)目效果圖

無(wú)獨(dú)有偶，在去年3月，全國(guó)公共資源交易平臺(tái)披露，上海新遼塬企業(yè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司587668.917159萬(wàn)元債權(quán)，最終由中海斬獲。

而上海新遼塬正是由上海楊浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持股100%。

經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，中海獲得了楊浦江浦社區(qū)E1-04地塊，也就是原來(lái)的楊浦城建江浦項(xiàng)目，如今已經(jīng)打造出了中?！ずＩ虾图?，預(yù)計(jì)均價(jià)11萬(wàn)+/㎡，該項(xiàng)目很有可能將在2023年上海第一批次入市。

中?！ずＩ虾图Ч麍D

所以，雖然過(guò)去土拍市場(chǎng)的門不能進(jìn)，但是這些實(shí)力房企還是可以通過(guò)其他渠道獲得少量?jī)?yōu)質(zhì)土地，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

實(shí)際上，萬(wàn)科在這3年也是有所動(dòng)作的，比如在城市更新領(lǐng)域有所發(fā)揮。2021年6月初，上海成立800億元城市更新基金，萬(wàn)科就參與其中；當(dāng)年 8月底，萬(wàn)科與上海市政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在未來(lái)城市旗艦項(xiàng)目建設(shè)、城市更新、住房租賃發(fā)展等方面進(jìn)行深入合作。

萬(wàn)科在城市更新領(lǐng)域可謂是頭部級(jí)別，之前在上海打造了萬(wàn)科·上生新所等爆款項(xiàng)目，也是在和這座城市共同生長(zhǎng)。

上生新所實(shí)景圖

今年，萬(wàn)科又將以怎樣的姿態(tài)介入上海城市和樓市的開(kāi)發(fā)？艷姐也是有些期待的。

04

上海公司的將才們

最后再和大家來(lái)盤(pán)盤(pán)這幾家房企上海公司的帥將們，畢竟城市公司的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也取決于高管層的能力和策略。艷姐看下來(lái)，這些城市公司的掌舵人，基本都是能力強(qiáng)悍的將才。

首先來(lái)說(shuō)說(shuō)萬(wàn)科，在2021年12月，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)文對(duì)上海區(qū)域高管進(jìn)行了調(diào)整：

張海將繼續(xù)擔(dān)任開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海區(qū)域首席合伙人；上海區(qū)域原副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域區(qū)首。

吳鏑是萬(wàn)科第一位女區(qū)首，1995加入萬(wàn)科，從辦公室秘書(shū)做起，2010年擔(dān)任上海區(qū)域副總經(jīng)理；2020年4月，其又擔(dān)任杭州萬(wàn)科總經(jīng)理，在杭州一年半的時(shí)間，也帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，讓杭州公司的業(yè)績(jī)名列前茅。

事實(shí)上，杭州萬(wàn)科可以說(shuō)是將才輩出，萬(wàn)科區(qū)首劉肖、李嵬也是杭州城市總出身，個(gè)個(gè)實(shí)力都非常強(qiáng)勁。

吳鏑也是張海多年的得力干將，吳鏑掌管上海區(qū)域，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)在很大程度上會(huì)得到保證。相信在未來(lái)幾年，萬(wàn)科在吳鏑的帶領(lǐng)下，在上海市場(chǎng)也會(huì)穩(wěn)步提升。

華潤(rùn)置地上海公司總經(jīng)理郁文杰，早在2001年就加入了初創(chuàng)的華潤(rùn)置地上海公司，此后在上海公司期間，曾擔(dān)任華潤(rùn)外灘九里、上海橡樹(shù)灣等知名項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理和總經(jīng)理，可以說(shuō)具有非常豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)。

2012年，又調(diào)任溫州公司總經(jīng)理，2018年擔(dān)任蘇州公司總經(jīng)理，在那次事件后，郁文杰再度回歸上海。

郁文杰作為上海公司的早期參與者和見(jiàn)證者，曾在上海打造了諸多精品爆款項(xiàng)目，對(duì)于如何打開(kāi)上海市場(chǎng)的局面，進(jìn)一步提升華潤(rùn)在上海的影響力還是熟門熟路。此次解禁后的未來(lái)幾年，華潤(rùn)置地上海公司的表現(xiàn)還是非常值得期待。

中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理為金天，金天是2007屆海之子，先后在中海擔(dān)任人事行政部經(jīng)理、城市公司助理總，在2021年調(diào)任上海之前，其曾在寧波公司擔(dān)任總經(jīng)理。

上海公司也是誕生人才的地方，中海地產(chǎn)董事局主席的顏建國(guó)、副主席莊勇、行政總裁張智超都在上海公司有過(guò)相關(guān)工作經(jīng)歷。

中海讓金天擔(dān)任上海公司總經(jīng)理，足見(jiàn)中海對(duì)于金天的認(rèn)可和期望。今年或許也是上海公司大展宏圖的1年。

結(jié)語(yǔ)

萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海在上海低調(diào)的3年，讓上海的房地產(chǎn)失去了一些底色，去年2022銷售榜單中，這3家房企也均無(wú)緣TOP10。

艷姐很懷念那些神仙打架的日子。

3家頭牌房企即將重新殺回來(lái)，他們能否重振過(guò)往雄風(fēng)？

時(shí)間會(huì)告訴我們答案。

主編：張艷

責(zé)編：doug

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

1.投稿、約稿、商務(wù)合作及建議

歡迎掃描下方二維碼，添加艷姐微信

必須備注“公司+職務(wù)+姓名”否則不予通過(guò)

也歡迎投稿

稿酬1000-3000元不等

點(diǎn)擊下方鏈接，查看投稿方式和稿酬標(biāo)準(zhǔn)

2.加入粉絲群

我們建立了“地產(chǎn)人言交流群23班”

備注“公司+職務(wù)+姓名”

編輯拉您入群