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18.01.2023

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導(dǎo)讀：去年常州新房成交量腰斬，土地多由本地國(guó)企托底包攬。

作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市之一，有諸多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群的常州，卻在八年前被冠上“鬼城”的帽子——因?yàn)樾鲁菂^(qū)樓盤(pán)亮燈率不足，常州曾被外界質(zhì)疑樓市庫(kù)存過(guò)高，在約束供地量以及去庫(kù)存后，常州樓市才逐漸走出低洼步入正軌。

近期，“常州樓盤(pán)集體宣布漲價(jià)”、“常州一批房東加價(jià)賣房”等消息最近時(shí)常見(jiàn)諸網(wǎng)端，在大部分二三線城市樓市仍處于量?jī)r(jià)齊跌的低迷期時(shí)，常州這座曾被歸為“樓市鬼城”的江蘇二線城市，房?jī)r(jià)真的在逆勢(shì)上漲嗎？第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，盡管有個(gè)別樓市吹風(fēng)漲價(jià)，但實(shí)際上過(guò)去一年常州樓市總體成交低迷，價(jià)格下行壓力大，仍處于底部盤(pán)整期。

精裝房?jī)r(jià)格不及兩年前毛坯價(jià)

有媒體報(bào)道，從2022年12月起，常州有16個(gè)板塊的新房?jī)r(jià)格上漲，其中武進(jìn)區(qū)的西太湖板塊引人注目，新房成交價(jià)漲超10%。近日，第一財(cái)經(jīng)記者走訪了西太湖的新房項(xiàng)目一探究竟。

“我們2022年賣得很不錯(cuò)，光是整層賣的，今年就賣掉十多個(gè)整層，一層就是2000多萬(wàn)元?！痹凇靶呛訛懺聻场表?xiàng)目，一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示。

目前西太湖板塊大部分項(xiàng)目還是“1字頭”，但是星河瀾月灣在售的7號(hào)樓已經(jīng)賣到24000元/平方米，最貴的樓層約為26000元/平方米，僅剩下120平方米、130平方米戶型，其中130平方米的房子所剩不多。這并不是一個(gè)住宅剛需盤(pán)，而是高端公寓產(chǎn)品，以稀缺湖景為賣點(diǎn)，吸引了較多的外地投資客。

“來(lái)這邊購(gòu)房的上海、南京投資客挺多的，雖然是公寓產(chǎn)品，但是投資價(jià)值較高，湖邊拿地管控嚴(yán)格，物以稀為貴，以后也不會(huì)有這種產(chǎn)品了。有個(gè)在上海做工程的老板，借著來(lái)常州跑馬拉松的契機(jī)，就訂下一整層?！敝脴I(yè)顧問(wèn)稱。

雖然自稱賣得比較好，但是置業(yè)顧問(wèn)表示，由于整體市場(chǎng)行情不太好，最新加推的這一棟相對(duì)之前降價(jià)了。她表示，早在2019年時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格就與現(xiàn)在平齊，而且還是毛坯交付，現(xiàn)在改精裝修交付了，但價(jià)格未變，其實(shí)就是變相降價(jià)了。

“現(xiàn)在比2021年年底的價(jià)格降了三四個(gè)百分點(diǎn)，如果能全款買(mǎi)，還能再降三個(gè)點(diǎn)?！睂?duì)于價(jià)格，置業(yè)顧問(wèn)表示還能再談。

同樣的情況也出現(xiàn)在住宅項(xiàng)目中。在西太湖板塊，住宅盤(pán)“星河丹堤”2021年底推出了第四期，2022年陸續(xù)加推了兩三棟，一共推出新房600余套，全年去化400多套，目前的均價(jià)是17000元/平方米。

“兩年前我們項(xiàng)目賣第三期的時(shí)候，洋房?jī)r(jià)格就達(dá)到17000元/平方米了，而且是毛坯價(jià)。現(xiàn)在這一期是精裝修，才16000元-17000元/平方米，精裝修比毛坯還賣得便宜點(diǎn)，確實(shí)也是因?yàn)樾星椴粔蚝??！痹擁?xiàng)目的銷售表示。

總體來(lái)看，常州的樓市與全國(guó)整體情況并無(wú)明顯區(qū)別，仍處于底部盤(pán)整期。根據(jù)克而瑞常州房產(chǎn)測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)，2022年，常州全市（含金壇、溧陽(yáng)）新房供應(yīng)量約為351萬(wàn)平方米，同比下行約56%；成交量約295萬(wàn)平方米，同比下行約57%。對(duì)于常州樓市來(lái)說(shuō)，新房供應(yīng)和成交都腰斬，是近幾年的最低水平。

價(jià)格方面，根據(jù)克而瑞的年終統(tǒng)計(jì)，2022年常州全市新建商品住宅均價(jià)為17253元/平方米，同比微漲1.73%；常州市區(qū)新房成交均價(jià)約19702元/平方米，同比上漲約2.43%。不過(guò)，克而瑞認(rèn)為，成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性小幅上行主要源于改善和高端樓盤(pán)成為市場(chǎng)成交主力，以剛需和初步改善樓盤(pán)為主的區(qū)域房?jī)r(jià)則下行明顯。實(shí)際上，常州全年價(jià)格下行壓力逐步增大，成交量的長(zhǎng)期低迷導(dǎo)致多數(shù)樓盤(pán)營(yíng)銷折扣力度加大，“以價(jià)換量”成為各樓盤(pán)增加銷售的主要手段。

而傳統(tǒng)的成交旺季“金三銀四”和“金九銀十”在過(guò)去一年都未出現(xiàn)，僅在6月和12月出現(xiàn)了兩次小幅度的成交“翹尾”，這主要是受年中和年末業(yè)績(jī)沖刺影響，各樓盤(pán)加大了推量和營(yíng)銷折扣力度，導(dǎo)致的階段性成交小幅上行。

“萬(wàn)元地”頻出但地價(jià)總體下滑

盡管總體成交低迷，常州卻的確有多個(gè)樓盤(pán)吹風(fēng)上調(diào)價(jià)格，比如有央企開(kāi)發(fā)商宣布從2023年1月1日起全系價(jià)格上調(diào)2%，也有房企發(fā)通知宣布收回去年年底的所有營(yíng)銷折扣。許多樓盤(pán)在聯(lián)手營(yíng)造樓市回暖現(xiàn)象，而這主要與去年下半年“萬(wàn)元地”的頻繁成交有關(guān)。

土拍一直是樓市的風(fēng)向標(biāo)。2022年，常州全市（含金壇、溧陽(yáng)）涉宅經(jīng)營(yíng)性用地共成交70宗，一共收金610億元，這其中絕大部分土地都在下半年出讓，上半年僅成交了4宗。但是下半年常州土地市場(chǎng)進(jìn)入加速模式，光是“萬(wàn)元地”就成交了28宗，其中最高成交樓面價(jià)達(dá)到了17613元/平方米。

而目前常州全市新建商品住宅均價(jià)僅為17253元/平方米，這一輪大量“萬(wàn)元地”的出讓，就意味著常州未來(lái)新房市場(chǎng)有漲價(jià)可能。

然而，從拿地企業(yè)的角度來(lái)看，常州去年全年的土拍市場(chǎng)并不熱鬧，多數(shù)土地都依賴本土國(guó)企平臺(tái)托底。非常州本土國(guó)企的拿地方，一個(gè)手就能數(shù)過(guò)來(lái)：僅有中建智地一家央企，以及華宇建設(shè)、華盛兩家本土民企。

由于多數(shù)土地被“托底”，所以也不可能形成太高溢價(jià)，基本都是一輪加價(jià)成交。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，常州全市宅地呈現(xiàn)量增價(jià)跌的整體趨勢(shì)，2022年常州市區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）宅地成交量為271萬(wàn)平方米，同比去年增加24.24%，一幅宅地流拍；而平均樓面價(jià)為10521元/平方米，同比下跌9.22%。

也就是說(shuō)，排除掉一部分高價(jià)地之后，常州的整體土拍價(jià)格實(shí)際并未有突破，甚至較2021年還有所下滑。

而地方國(guó)企城投平臺(tái)拿地還將對(duì)樓市產(chǎn)生后續(xù)影響。有業(yè)內(nèi)人士指出，城投拿地后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)慢、入市率低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021-2022年集中供地項(xiàng)目整體開(kāi)工率為33%，而城投類公司拿地開(kāi)工率只有16%。很多城投缺乏開(kāi)發(fā)操盤(pán)的能力，拿地后能夠快速推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的城投不多。

常州全年600多億價(jià)值的土地，基本都被地方國(guó)企平臺(tái)包攬，克而瑞認(rèn)為，不排除它們具備獨(dú)自開(kāi)發(fā)住宅的條件，譬如黑牡丹、晉陵、龍控、東方新城、科維、新運(yùn)集團(tuán)等均已有了獨(dú)立開(kāi)發(fā)住宅的案例，但綜合來(lái)講，2022年成交的宅地，2023年具備上市條件的不會(huì)很多，將造成可入市純新盤(pán)大幅少于往年同期。

“新能源之都”將迎樓市變局

常州作為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的工業(yè)城市，一直與蘇州、無(wú)錫構(gòu)成蘇錫常都市圈。但是八年前，因出現(xiàn)新樓盤(pán)大規(guī)模不亮燈的情況，常州成了知名“鬼城”。去年下半年大批量賣地的常州，還曾有過(guò)“三年零供地”的歷史。

2011年至2014年，常州商品房庫(kù)存一度持續(xù)激增，巔峰時(shí)期，常州商品房庫(kù)存的去化周期超過(guò)20個(gè)月。

于是，2014年時(shí)，幾幅衛(wèi)星照片捕捉到國(guó)內(nèi)多個(gè)城市“空城”現(xiàn)象，一幢幢林立的高樓沒(méi)有住戶，附近也沒(méi)有配套，顯得十分荒涼，媒體將這些城市形容為“鬼城”，常州便是其中之一，另一個(gè)知名“鬼城”是煤城鄂爾多斯。

同年，常州一高端住宅推出“限時(shí)促銷”，為了炒作，自稱毛坯房源從之前的每平方米一萬(wàn)多元降到最低5380元，導(dǎo)致外界盛傳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角城市常州竟然出現(xiàn)“樓市崩盤(pán)”現(xiàn)象。

由于樓市情況造成全社會(huì)巨大關(guān)注，常州的宣傳部門(mén)還曾召開(kāi)媒體通氣會(huì)進(jìn)行辟謠。常州市房管局當(dāng)時(shí)拿出一組數(shù)據(jù)回?fù)簟肮沓恰?、“崩盤(pán)”等言論：2013年，常州商品住房銷售712.2萬(wàn)平（60848套），同比上升8.22%；購(gòu)房者中，有39.48%的人是常州新市民，全市商品房平均價(jià)格為7070元/平方米，同比平穩(wěn)小幅上漲；市區(qū)商品房成交量在江浙滬地區(qū)排名第五，僅次于上海、杭州、南京和蘇州，在江蘇省內(nèi)排名第三。

雖然官方力證常州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康運(yùn)行，但從2014年起往后三年，常州幾乎零供地。2016年是常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的分水嶺，這一年常州完成了“三年不供地”任務(wù)，樓市終于開(kāi)始復(fù)蘇。

2017年常州恢復(fù)供地時(shí)，在長(zhǎng)三角強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市里，常州已經(jīng)屬于價(jià)格洼地，樓面價(jià)只有5000-6000元/平方米。直到2018-2019年，土拍市場(chǎng)逐漸活躍，外來(lái)房企頻頻現(xiàn)身土拍，常州的房?jī)r(jià)才真正迎來(lái)補(bǔ)漲。

從2017年到2018年，常州的樓市均價(jià)由不到7000元/平方米攀升至13000元/平方米，直到目前漲至17253元/平方米。

深圳的星河控股是在常州深耕的一家典型外來(lái)房企。八年前被拍到“鬼城”照片的樓盤(pán)項(xiàng)目，正是由星河控股開(kāi)發(fā)、位于武進(jìn)區(qū)武宜路的星河國(guó)際，這是一個(gè)超大型樓盤(pán)。這里曾因處于新城區(qū)，晚間亮燈率不足三成，而被批為人氣不足，如今這一片區(qū)早已成熟，房?jī)r(jià)也躍升至23000元/平方米左右，超過(guò)全市平均水平。第一財(cái)經(jīng)記者此次探訪的星河瀾月灣、星河丹堤也是由星河控股開(kāi)發(fā)，星河丹堤的總建面達(dá)到125萬(wàn)平方米，星河國(guó)際總建面超220萬(wàn)平方米。

除了深圳星河控股，近年來(lái)深耕常州的房企還包括路勁、碧桂園、光明、金科、中梁、華潤(rùn)、招商、中建智地等。此外，常州還出了一家本土房企新城控股，一度進(jìn)入全國(guó)房企銷售規(guī)模前十榜單。

在江蘇省內(nèi)GDP排名第五的常州，近年來(lái)高調(diào)提出打造“新能源之都”的目標(biāo)，欲與上海、深圳一拼高下。常州官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前常州動(dòng)力電池產(chǎn)銷量居全國(guó)第一，獨(dú)占全國(guó)的五分之一；常州擁有理想、比亞迪等4家整車生產(chǎn)企業(yè)，新能源整車產(chǎn)量占江蘇全省的一半；常州太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)鏈條完整，電池片及組件產(chǎn)能占全國(guó)10%左右。2022年11月11日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2022胡潤(rùn)中國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)集聚度城市榜》，常州位居第五。

目前，江蘇已有南京、蘇州、無(wú)錫、南通四城進(jìn)入GDP“萬(wàn)億俱樂(lè)部”，下一個(gè)沖刺者就是常州，新能源產(chǎn)業(yè)或?qū)缪菖e足輕重的角色。

2022年，常州還引進(jìn)各類人才110678人，總量比2021年增長(zhǎng)5%，再創(chuàng)歷史新高。

從產(chǎn)業(yè)和人口看，常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)，不過(guò)2022年不僅多數(shù)外來(lái)房企撤出了常州土地市場(chǎng)，就連本地龍頭新城控股也未拿地。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸居住本身，房企不再盲目追求擴(kuò)張，常州的房地產(chǎn)格局也必將重塑。