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不知道各位發(fā)現(xiàn)沒有，最近一類相對小眾的房型數(shù)量，出乎意料的出現(xiàn)了暴增

2022年法拍房數(shù)量一路狂奔直接突破200萬套

這個數(shù)字有多夸張

要知道，2017年全國法拍房數(shù)量在9000套，疫情前的2019年法拍房的數(shù)量也才50萬套，6年時間不到，數(shù)量直接翻了200多倍

而令人意外的是，這些法拍房里不少都是蠻貴的豪宅類項目，千萬、上億的都有

還有更夸張的，就連剛剛交付的新房也不在少數(shù)

據網友稱，自己的新房才裝修好就因為還不起房貸被拍賣了

全國的法拍房真的是突然激增嗎，那導致這個現(xiàn)象的原因是否都是斷供呢

下面就讓我們一起看下，200萬法拍房的背后到底發(fā)生了什么

01

首先來看看，200萬法拍房都集中在哪些城市

數(shù)據來源：阿里法拍

先說說最多的江蘇

一直以來，江浙地區(qū)都是全國的富饒之地，更何況江蘇還有蘇州這樣的地表最強地級市

沒想到，全國31個省份里，法拍房位列一二的就是江蘇和浙江

尤其是江蘇地區(qū)，據阿里拍賣住宅用房的數(shù)據，江蘇省法拍房總量已突破20萬套

具體到各大城市

最靠前的，蘇州逼近4萬套，無錫突破3萬套，就連南京都快沖向2萬套了

對比法拍數(shù)量在1萬套上下的北上廣深，江蘇這幾個城市的法拍房數(shù)量已經遠超一線城市

接著，再來講以13萬套位居第三的河南

說到河南，就不得不提一下拯救樓市的積極分子鄭州，作為首個下場“救市”的二線城市，今年的鄭州可謂誠意十足

3月，鄭州的19條新政條條重磅，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，不久前的10月，“大干30天”宣戰(zhàn)爛尾樓的鄭州也取得了顯著勝利

但另一方面，鄭州樓市的法拍房數(shù)量也在不斷刷新

紀律

據報道，今年鄭州法拍房數(shù)量自2021年9月份以來增加了90%，總數(shù)突破5萬套

但現(xiàn)實很骨感，大量法拍房的出現(xiàn)卻并帶動市場的火熱

非有

從阿里法拍網情況來看，多數(shù)房源都有幾千次的圍觀量，但是最終出價的人不過寥寥

無論是蘇州還是鄭州，4萬左右的法拍數(shù)量都令人震驚，但是當我將目光投向最末端的幾個城市時

我驚訝的發(fā)現(xiàn)了一個特例，上海

在法拍房猛增的同時，全國僅4個省份的法拍數(shù)量不到1萬套，其他三地的經濟發(fā)展水平都相對較低

而上海卻以8191套的數(shù)量也處在低位，包括北京剛到1萬套的數(shù)量，相比20萬套的江蘇、浙江也絕對是少數(shù)

為什么會出現(xiàn)這樣的情況

首先是因為他們在體量上就不是一個量級

北京上海的人口數(shù)量在2千萬，而江蘇浙江有六七千萬，所以相應的城市總房屋數(shù)量肯定是更少的

此外，近幾年由于疫情導致很多海外訂單受限，這對產業(yè)為主的江浙地區(qū)影響可謂不小

產業(yè)受到影響從而帶來債務糾紛，或許也是導致法拍數(shù)量上升的原因之一

02

那么，都是哪些房子在被拍賣呢

第一，要說最讓人意外的，就是新房了，并且這些新房的品質感還真挺足的

就拿無錫江陰來說，2022年至今，江陰已有481套住宅被強制法拍

其中敔山桃源這樣剛剛交付的小區(qū)也已經出現(xiàn)了法拍房

這是一套建面約138平的錯層洋房，老實說產品力還不錯

169萬的起拍價也不高，折合單價僅僅1.2w/平左右，也就是江陰樓市均價的樣子

但成交數(shù)據卻不盡人意

超6000次圍觀，最終無人報名流拍

第二，走出獨立行情的豪宅

今年市場上復蘇最快最火熱的就屬豪宅市場了，還記得早在7月，廣州僑鑫匯悅臺賣出27萬/平單價的時候就曾一度引起轟動

而在法拍市場，同樣搶手的豪宅市場卻走出了兩種截然不同的畫風

一種是瘋狂砸錢超百輪競價的

最出圈的就是，北京市海淀區(qū)的頂級豪宅萬柳書院

北京海淀三山五園的核心區(qū)位+被北大清華環(huán)繞的頂級區(qū)位，吸引了8人報名，共計117輪的激烈競價

起拍價和評估價均為5503.10萬元，最終價格直接翻番至1.09億成交

溢價率接近100%，單價36.47萬元/㎡

有賺的盆滿缽滿的，自然也有揮淚大甩賣的

就好比前陣子蘇州的重磅法拍房，工業(yè)園區(qū)的玲瓏灣花園

經過29次競價，以9.1萬/平的價格被拍走

對比同小區(qū)同面積段掛牌的二手房，則需要大概11.9萬/平，每平便宜了近3萬元

但這還不是降價最猛的，再帶你看一個1元起拍的特價房

如果你隨手打開法拍市場的網頁，你就會發(fā)現(xiàn)

突然之間就多了很多1元起拍的特價房，不僅可以吸引近萬人圍觀，甚至部分房源的市場估價高達500多萬

可能有的小伙伴要問，那這不是一個很好的撿漏機會

先不說法拍房背后牽扯的一系列潛在債務糾紛，光是從拍賣端就可以看出其中的套路滿滿

以這套一元起拍的迪蕩府67幢7室為例

房源不僅涉及刑事案件，還需要繳納120萬保證金

而且說好的1元起拍，其實成交價高達1772萬，比市場評估價還要高出494萬元

更夸張的是

房屋所有人和競得房屋的人，很可能是同一波人

所以你看，看似有便宜占的房子可能背后埋藏的風險更大

才交付的新房、拍出1億的豪宅、1元起拍的特價房，為什么突然之間冒出來這么多房源

03

導致法拍房數(shù)量激增的原因，其實更多是經濟

提到房子被拍賣，可能很多人的第一反應就是斷供

圖片來源：小紅書

最近一段時間，關于個人房貸斷供潮的討論越演愈烈，越來越多人開始在網上發(fā)表自己因為斷供房屋被拍賣的經過

甚至還有傳言說，今年初的時候，四大行就已經起訴了20萬的斷供房主

一時間，把房主房貸斷供這個話題推向了高潮

那么，事實真的如此嗎

要弄清楚這一點，我們先來看看是什么樣的資產在被拍賣

其實，我們所看到的法拍房占比最多的是訴訟類資產，占比高達98.26%，這其中基本都是債務糾紛

什么意思

我們理解的，因為不能如期如數(shù)償還貸款而導致銀行向法院提出民事訴訟

由斷供引起房屋被拍賣，這樣的例子其實是很少數(shù)的

大部分訴訟類資產，除了銀行和業(yè)主，其實還有第三方的介入

比如因為個人或小企業(yè)想要借錢，將房屋抵押給第三方，沒想到不能按時還錢，根據《擔保法》規(guī)定，第三方不能直接取得抵押房產，只能向法院申請拍賣房產來還款

這種情況下，因為債務糾紛導致的房屋拍賣才是占比多的

當然要說和斷供完全無關嗎，當然不是

這幾年由于疫情影響導致經濟下滑，不少公司都在破產清算，連大廠也在批量裁員，因此債務糾紛也越發(fā)頻繁

所以，更多的是經濟的因素，連鎖反應到了法拍市場

04

另一方面，我們也要客觀看待“200萬”這一數(shù)字

首先，我們要知道200萬這一數(shù)字，看似夸張其實是有不少水分的

一是因為拍賣網站特殊的計算方法

目前所顯示的房產套數(shù)，其實是一個歷史累計數(shù)據，即包含所有已成交、已過期的房產

而且反映的是掛拍次數(shù)

所以一旦發(fā)生一套房子未拍賣成功，需要二次甚至是三次拍賣

同一套房子很有可能被重復統(tǒng)計，所以這“200萬套”可能是一個大于實際的數(shù)據

還有一點就是，以前的法拍房是存在線上數(shù)據滯后的

如2018年實際法拍數(shù)量是47萬套

但是我們線上只統(tǒng)計了2萬套，大量的數(shù)據其實是沒有統(tǒng)計到位的

因此很容易給人一種法拍房數(shù)量突然爆炸式上升的錯覺

最關鍵的是，這些法拍房拍賣的不動產里，增長率最高的并不是住宅類產品

以2020年的數(shù)據為例

商業(yè)類增長率是26%，從18萬套漲到23萬套，工業(yè)類增長率是28%

而住宅類呢，增長率只有2.34%，年增長9600套

到了2021年，雖然法拍房掛拍數(shù)量在增長，但是住宅類掛拍量同比卻減少了3.59%，反而是商業(yè)類大幅增長46.5%

所以住宅買家斷供的情況，沒表面看上去那么夸張

此外，因為房屋法拍所需要的流程周期很長

法拍房掛拍前至少要經歷3個階段，最先是起訴至法院，法院審理作出判決，通常一審6個月、二審3個月

有了生效判決后，才能申請法院強制執(zhí)行

所以，現(xiàn)在看見的斷供被拍賣，反應的至少也是一年前的經濟狀況

而近幾年法院優(yōu)化了方案，從查封到拍賣，一般兩三個月就完成了，也算是間接增加了各地法拍房的數(shù)量

05

最后

不可否認的是，今年法拍房的數(shù)量確實是大量增長的，也的確出現(xiàn)了一些看似可以撿漏的機會

不過對于大部分購房者來說，房地產的真相都是由那些真正花錢買房的人構成的

去售樓處，去搖號現(xiàn)場，甚至是中介門店，那里才是樓市最真實的部分

而不是在法拍房的萬人圍觀里

以上為正文，來自Moon