2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
險資撐腰、百億賣子，上半年遠(yuǎn)洋還是虧了
更新時間：2022-08-25 10:23:54作者：佚名
躲過了“違約”，卻沒能躲過“虧損”。
作者 | 盧泳志
編輯丨高巖
來源 | 野馬財經(jīng)
背靠兩大“國姓”險資股東，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK）上半年保持了避免債務(wù)違約的“金身”，但卻沒能逃脫“由盈轉(zhuǎn)虧”的命運(yùn)。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)將中報發(fā)布的日子定在了8月份的最后一天，但在8月19日發(fā)布了中期盈利預(yù)警，稱上半年歸母凈利虧損10億-12億元。
然而僅僅過了3天，8月22日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)再次披露了2022年中期未經(jīng)審核的財務(wù)數(shù)據(jù)，上半年虧損已成定局。
數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)營收234.12億元，利息及其他收入9.68億元，期內(nèi)溢利1.08億元，其他全面虧損9.88億元，全面虧損總額8.8億元。
資產(chǎn)負(fù)債方面，截至今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總資產(chǎn)約2640億元，同比下降6.1%；總負(fù)債1922.54億元，同比下降約6.1%，權(quán)益總值、公司擁有人應(yīng)占權(quán)益總值分別為717.47億元、522.85億元，同比均有降低。
值得一提的是，去年同期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的歸母凈利超過10億元，而去年全年更是實(shí)現(xiàn)歸母公司凈利潤27億元。
實(shí)際上，今年上半年，房企虧損幾十億、盈利下跌已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)。據(jù)“第一財經(jīng)”報道，目前已有超50家房企上半年業(yè)績預(yù)虧，沒有虧損的也并不好過，龍頭企業(yè)同樣遭遇盈利“黑天鵝”。
業(yè)內(nèi)分析師表示，房企業(yè)績預(yù)虧與報告期內(nèi)結(jié)算項目同比收入減少，及項目盈利空間受限有關(guān)。房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年快速發(fā)展后，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了不小的變化，規(guī)模對房企的示范效應(yīng)正在減退，部分出現(xiàn)虧損房企未來有必要根據(jù)市場環(huán)境變化做出調(diào)整。
去年賺了27億
遠(yuǎn)洋集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大股東為中國人壽，持股29.59%；二股東為大家保險，持股29.58%。
2007年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功赴港上市；2009年，銷售額突破百億元；2016年，銷售額超過500億元；2018年，銷售額達(dá)到1095.1億元，躋身千億俱樂部。
圖片來源：Wind
經(jīng)歷了快速發(fā)展，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始“去地產(chǎn)化”，2016年由“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”。
之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績增長出現(xiàn)疲軟，盡管2018年銷售額銷售千億，但毛利率從2017年的24.52%下降至20%，2019年和2020年分別為20.07%和18.5%。
2020年之后，重新聚焦地產(chǎn)主業(yè)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，銷售業(yè)績一直差強(qiáng)人意。其中，2020年銷售額1310.4億元，同比僅增長1%；2021年銷售額1362.6億元，沒能完成銷售目標(biāo)。
直至今年，2022年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額為430.1億元，同比下滑17.87%；7月銷售額為89.9億元，環(huán)比下降34.38%，同比下降約13.39%。
更值得一提的是，2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始出現(xiàn)“增收不增利”的情況。2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入642.47億元，同比上升13.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤27.29億元，同比下降4.8%。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)對此表示，主要由于公司少數(shù)股東應(yīng)占利潤上升，加上銷售均價從2018年至今持續(xù)下滑，銷管費(fèi)用率上升，持續(xù)壓縮企業(yè)未來的利潤空間。
無論如何，2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)依然保持盈利，而今年上半年，在營收保持增長的情況下卻由盈轉(zhuǎn)虧。
圖片來源：遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告
今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收234.12億元，同比增長14.13%；利息及其他收益9.68億元，同比下降13.57%。
值得注意的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年上半年“其他虧損——凈額”總金額高達(dá)11.15億元，而去年同期“其他收益——凈額”總金額約6549萬元。
有業(yè)內(nèi)人士分析指出，從過去兩年的中報來看，“其他凈收益”主要是匯兌、金融資產(chǎn)及負(fù)債公允值帶來的收益或虧損。由此推斷，其今年中期“其他凈虧損”很可能與其大額“浮虧”有關(guān)。
另外，上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)取得凈利1.08億元，其他全面虧損9.88億元，綜合來看全面虧損8.8億元。
在盈利警告里，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將期內(nèi)虧損的原因歸結(jié)為：人民幣貶值造成的匯兌虧損、分占合營企業(yè)溢利下跌、我國整體房地產(chǎn)市場低迷及新型冠狀病毒疫情持續(xù)導(dǎo)致毛利率下跌。
遠(yuǎn)洋的錢哪兒來的？
雖然上半年由盈轉(zhuǎn)虧，但和那些暴雷的房企相比，遠(yuǎn)洋集團(tuán)算是“幸?！钡牧?。能夠避免債務(wù)違約，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的錢是哪來的呢？
眾所周知，現(xiàn)金流是房企的生命線，而近年來，越來越多企業(yè)開始通過變賣資產(chǎn)等方式，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也采取了這種方式籌錢。
2022年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)多次轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)。其中，4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)轉(zhuǎn)讓北京頤堤港一期項目公司部分股權(quán)，價格30億元；6月中旬，將其位于北京市豐臺區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的銳中心項目股權(quán)出售給中國人壽，交易對價50.15億元。
緊接著，7月21日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)再次向中國人壽出售成都遠(yuǎn)洋太古里項目50%股權(quán)，作價40億元；不久前，8月12日，遠(yuǎn)洋服務(wù)擬斥資5億元向遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本收購天津熙合供應(yīng)鏈服務(wù)有限公司全部股權(quán)。
據(jù)此估算，今年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過出售的方式籌集資金共計超過120億元，其中大股東中國人壽為其“輸血”超過90億元。
除了賣子“回血”，今年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在融資層面也比較順利。據(jù)不完全統(tǒng)計，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在今年前5月通過發(fā)行美元債、非公開定向債務(wù)融資等，為自身合計補(bǔ)充了約77億元資金。
值得一提的是，8月初，有消息指出，龍湖、碧桂園、旭輝、遠(yuǎn)洋、新城和金地等六家示范性房企，被列入由監(jiān)管層指示中債信用增進(jìn)公司對其后續(xù)發(fā)債進(jìn)行“全額擔(dān)?！?，以進(jìn)一步恢復(fù)這些優(yōu)質(zhì)房企的公開市場融資能力。
得益于此，2022年至今，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已按時足額償還各類金融機(jī)構(gòu)借款、中期票據(jù)、美元債超130億元。
不久前，8月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成了15.62億元公司債的本息兌付，此前于4月償還5億美元債，下一筆美元債到期時間2024年7月，近兩年無美元債到期壓力。
圖片來源：Wind
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)存續(xù)8只美元債，存續(xù)規(guī)模39.2億美元。
不過，據(jù)企業(yè)預(yù)警通顯示，遠(yuǎn)洋控股目前存續(xù)境內(nèi)債22只，存續(xù)規(guī)模333.5億元，其中一年內(nèi)到期債券有93.97億元，公司面臨短期集中兌付壓力較大。
而不久前，穆迪將遠(yuǎn)洋集團(tuán)的高級無抵押評級由Baa3下調(diào)至Ba1，并給出了負(fù)面展望。對于評級下調(diào)的原因，穆迪表示，由于房地產(chǎn)市場的波動性，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的大股東中國人壽未來可能減少對遠(yuǎn)洋的支持。
穆迪在評級報告中也指出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)目前保持了良好的流動性，有足夠的資金覆蓋其年內(nèi)債務(wù)，不過使用自有資金償債將降低遠(yuǎn)洋集團(tuán)未來的流動性。
遠(yuǎn)洋的轉(zhuǎn)型“買賣”
作為一家靠不動產(chǎn)運(yùn)營起家的房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)很早就開始進(jìn)行全國化布局。2007年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始布局環(huán)渤海、長三角和珠三角等區(qū)域；2011年進(jìn)入城市增加至19個，全國戰(zhàn)略布局初具規(guī)模。
圖片來源：遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)
2016年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，走上了多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之路，逐步向養(yǎng)老、長租公寓、物流、智能化和大數(shù)據(jù)五個戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)發(fā)力。
然而，多元化轉(zhuǎn)型的巨額投資沒有換來盈利，2019年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始將養(yǎng)老、長租公寓等新業(yè)務(wù)從上市公司剝離。
2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)重新聚焦地產(chǎn)主業(yè)，并且推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略，加速布局長三角、珠三角兩大區(qū)域，步入武漢、成渝經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域。
盡管如此，但其業(yè)績依然差強(qiáng)人意。2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額為1310.4億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售排名比2019年下降11名，跌出TOP30，排名36。
2021年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱龍控股簽署協(xié)議，以40億元收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。此次收購后，紅星地產(chǎn)在未來兩年每年將會為遠(yuǎn)洋集團(tuán)貢獻(xiàn)300億-400億元的銷售規(guī)模。
圖片來源：遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告
為了進(jìn)一步聚焦地產(chǎn)主業(yè)，在完成收購不到一年后，8月12日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將由收購紅星地產(chǎn)而來的天津熙合全部股權(quán)出售給了遠(yuǎn)洋服務(wù)，作為5億元。
截至公告日期，天津熙合在京津冀區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中及華西區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)，合約建筑面積約為2600萬平方米，涵蓋98個住宅項目及21個非住宅項目。
上述交易完成后，遠(yuǎn)洋服務(wù)的合約建筑面積將超過1.3億平方米，在管建筑面積將接近9000萬平方米。
事實(shí)上，早在今年三月的業(yè)績會上，遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層就曾表示，紅星方面將帶來合約物業(yè)面積2400萬平方米。同時，紅星物業(yè)區(qū)位比較優(yōu)質(zhì)，與遠(yuǎn)洋服務(wù)的協(xié)同性較強(qiáng)。
在遠(yuǎn)洋服務(wù)看來，紅星物業(yè)的并表會成為公司規(guī)模增長新的支撐。而對遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，通過轉(zhuǎn)手旗下物管平臺，一方面，能夠厘清各上市平臺之間的業(yè)務(wù)線條，歸攏物管業(yè)務(wù)；另一方面，能夠迅速回籠資金，增加企業(yè)現(xiàn)金流。
您覺得2022年全年遠(yuǎn)洋集團(tuán)能夠扭虧為盈嗎？歡迎留言評論！